La servitude de restriction d’usage est-elle une servitude réelle ou une simple obligation personnelle? La Cour supérieure se penche sur cette question dans l’affaire Société Immobilière Duguay c. 547264 Ontario Limited et al. [1] et rend un jugement qui se distingue du courant établi par la Cour d’appel du Québec depuis plusieurs années.

En effet, la Cour d’appel a rendu en 2001, dans l’affaire Épiciers Unis Métro-Richelieu Inc. c. The Standard Life Assurance Co., une décision de principe à l’effet que la servitude de restriction d’usage interdisant l’exploitation d’un supermarché ne constituait qu’une obligation personnelle ne pouvant lier d’éventuels acquéreurs du fonds. La Cour a décidé que le caractère permanent requis d’une servitude réelle était absent puisque la restriction d’usage était rattachée non pas à un immeuble, mais bien à Métro et à ses choix d’affaires. Par ailleurs, en 2012, dans l’affaire Provigo Distribution Inc. c. 9173-1588 Québec Inc. [2], la Cour d’appel a confirmé la décision rendue en 2001 voulant que les restrictions d’usage ne constituent pas des servitudes réelles.

Or, le 9 mai dernier, dans l’affaire Société Immobilière Duguay Inc., la Cour supérieure, district de Trois-Rivières, a rendu une décision allant à l’encontre du courant établi par la Cour d’appel. Dans cette cause, il est question d’un acte de vente prévoyant la constitution sur un immeuble d’une servitude réelle et perpétuelle de non-construction et de restriction d’usage, empêchant l’établissement de toute entreprise ou commerce de vêtements, le tout au profit des immeubles de la défenderesse. La demanderesse s’adresse à la Cour afin d’obtenir la radiation de cette servitude soumettant qu’elle a été établie au bénéfice exclusif de la défenderesse et non au bénéfice du fonds dominant. La Cour conclut que l’ensemble des éléments constitutifs d’une servitude réelle et perpétuelle est établi [3] et donc, qu’il s’agit d’une servitude réelle valide. Le juge indique que la servitude en cause n‘est pas liée à l’avantage personnel d’une personne désignée, mais plutôt à l’avantage économique du fonds dominant, ledit avantage étant d’assurer le maintien du « mix commercial » du secteur pour le bénéfice de la défenderesse et celui de tout propriétaire subséquent.

Cette décision ayant été portée en appel, la Cour d’appel aura à modifier ou confirmer l’état du droit sur la question. Les propriétaires d’immeubles à vocation commerciale voulant s’assurer d’une mainmise sur l’utilisation de leurs lots et des lots adjacents, et ainsi limiter la concurrence, devraient suivre avec intérêt les développements de cette affaire.

 

[1] Société Immobilière Duguay c. 547264 Ontario Limited et al., 2018 QCCS 2099.

[2] Provigo Distribution Inc. c. 9173-1588 Québec Inc., 2012 QCCA 241.

[3] Paragraphe 13 de la décision : 1) il faut qu’il y ait deux fonds de terre; 2) que les deux fonds soient voisins; 3) que ces deux fonds appartiennent à des propriétaires différents; 4) que la servitude consiste en un avantage pour le fonds dominant; 5) qu’elle oblige le propriétaire du fonds asservi à souffrir ou à ne pas faire quelque chose; et 6) que la servitude soit de nature perpétuelle.

 

Par Alexandre Béchard et Mathieu Tremblay