BAUX RÉSIDENTIELS : LA PRIMAUTÉ DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

Le 28 juin dernier, dans l’affaire Syndicat des copropriétaires de Sir George Simpson, la Cour d’appel du Québec a rendu une décision à l’effet que la déclaration de copropriété d’un immeuble avait préséance sur les baux consentis en contravention de celle-ci.

Les faits à l’origine de ce litige sont relativement simples. La déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble du Syndicat des copropriétaires de Sir George Simpson (le « Syndicat ») contiennent des dispositions interdisant la location des unités de copropriété pour des périodes de moins d’un an. En mai 2016, le Syndicat est avisé qu’un couple de copropriétaires (les « Copropriétaires-locateurs ») est sur le point de « prêter » son unité de copropriété pour une période de trois mois. Soupçonnant l’existence d’un bail, le Syndicat fait parvenir aux Copropriétaires-locateurs et aux éventuels occupants une lettre de mise en demeure portant à leur attention l’article spécifique du règlement de l’immeuble et de la déclaration de copropriété qui interdit la location pour une durée de moins d’un an.

En réponse à cette lettre, les Copropriétaires-locateurs admettent l’existence d’un bail d’une durée de trois mois, intervenu en mai 2016 avec l’entreprise Day6 Films Productions Inc. (la « Locataire »), pour l’hébergement d’une actrice américaine ainsi que son équipe. Les Copropriétaires-locateurs informent le Syndicat qu’un nouveau bail d’une durée d’un an sera signé avec la Locataire en juin 2016 afin de remplacer celui signé en mai 2016. Ce nouveau bail sera toutefois assorti de certaines conditions permettant de le résilier avant l’arrivée du terme d’un an.

Le Syndicat s’adresse alors aux tribunaux afin de faire déclarer nul le bail intervenu entre les Copropriétaires-locateurs et la Locataire, et afin d’obtenir une injonction ordonnant l’expulsion des occupants des lieux loués.

En première instance, la Cour supérieure refuse d’accorder l’injonction demandée. Pour la Cour, bien que le bail en question contrevienne à l’interdiction prévue au règlement de l’immeuble et à la déclaration de copropriété, celle-ci ne pouvait être opposable à la Locataire. En effet, aucune preuve n’a été faite, selon la Cour, que la Locataire avait connaissance de cette interdiction au moment de signer le premier bail en mai 2016.

Suite à ce jugement, la Locataire s’est prévalue des conditions prévues au nouveau bail afin d’y mettre fin dès le mois d’août 2016, soit bien avant le terme d’un an.

En appel de ce jugement, la Cour d’appel souligne qu’il ne fait aucun doute que les Copropriétaires-locateurs et la Locataire avaient connaissance de l’interdiction de louer l’unité pour une période de moins d’un an lors de la signature du nouveau bail en juin 2016. Cette interdiction leur était devenue opposable par la lettre de mise en demeure. Pour la Cour d’appel, la finalité recherchée par les Copropriétaires-locateurs et la Locataire par la signature du nouveau bail était d’accomplir indirectement ce qu’ils ne pouvaient accomplir directement avec le premier bail, soit louer l’unité pour une période inférieure à un an. Pour ces motifs, la Cour d’appel a déclaré que le véritable bail intervenu entre les parties, en mai 2016, pour une durée de trois mois, était contraire au règlement de l’immeuble et que l’injonction demandée en première instance aurait dû être accordée afin de déclarer le bail nul et d’expulser la Locataire.

Cet arrêt de la Cour d’appel rappelle l’importance accordée au respect de la déclaration de copropriété et au règlement de l’immeuble lorsqu’il encadre la durée des baux pouvant être accordée par les copropriétaires. Lorsqu’un copropriétaire et un locataire élaborent un stratagème afin de contourner les règles qui sont prévues à la déclaration de copropriété et au règlement de l’immeuble, tel que vu dans cette affaire, ils sont susceptibles d’engager leur responsabilité envers le syndicat de copropriété et de devoir l’indemniser.

Par Mathieu Tremblay