Gascon Droit immobilier

Depuis le dépôt du budget provincial le 17 mars 2016, dès qu’il y a transfert d’un immeuble au Québec (même si ce transfert n’est pas publié au registre foncier) l’acquéreur doit le dénoncer à la municipalité concernée et payer les droits de mutation applicables. À défaut, il s’expose à des pénalités représentant 150 % des droits de mutation applicables.

Auparavant, si le titre de propriété était détenu par un prête-nom, il était possible d’omettre le paiement des droits de mutation en faisant une transaction hors titre et, au même moment, céder à l’acquéreur les actions dans le prête-nom, le tout sans obligation de divulgation aux autorités municipales.

Depuis ces changements, nous avons droit à plusieurs questions quant à l’utilité d’un prête-nom dans une acquisition immobilière. Est-ce vraiment encore utile ou est-ce un concept du passé? Pourquoi certains continuent-ils à utiliser des prête-noms depuis les changements?

La réponse est simple, le prête-nom a encore une utilité, mais seulement dans certaines transactions immobilières. Voyons-y de plus près.

D’abord, lorsque nous avons affaire à un acquéreur détenant une structure complexe, tel que par exemple un fonds d’investissement immobilier (REIT), un groupe d’acquéreurs, des copropriétaires qui confie la gestion à un tiers, ou toutes autres structures similaires, il peut être ardu et long d’obtenir une résolution du conseil d’administration de cette structure complexe pour des tâches ou opérations essentiellement reliées au titre de propriété ou à la gestion de l’immeuble, par exemple, signer des baux qui sont conformes aux paramètres convenus, signer une servitude pour des services publics, signer une déclaration de copropriété, etc. Dans un tel cas, il s’agit la plupart du temps de tâches d’ordre plutôt administratif ou de suivre des instructions préétablies. L’utilité du prête-nom réside alors dans la vitesse d’opération puisque de telles tâches sont déléguées à des administrateurs d’un prête-nom qui s’avèrent plus disponibles que ceux qui gèrent le fonds d’investissement.

D’autre part, un propriétaire d’immeubles à revenus commerciaux peut aussi voir l’utilité que son prête-nom détienne les titres de propriété. Dans un tel cas, le prête-nom aura notamment pour responsabilité de signer les baux commerciaux au nom du bailleur. L’avantage est d’autant plus important si le véritable propriétaire détient d’autres actifs qu’il veut tenter de protéger. L’utilité du prête-nom réside alors davantage dans une stratégie de protection d’actifs. Une telle stratégie n’est toutefois jamais sans faille.

Pour les mêmes raisons, un acquéreur qui est informé pendant sa vérification diligente que l’immeuble a été décontaminé, mais qu’il pourrait y avoir eu de la migration de contamination chez des voisins pourrait aussi vouloir rechercher une stratégie de protection d’actifs en utilisant un prête-nom pour détenir les titres de l’immeuble convoité. Toutefois, étant donné que les prête-noms ont été fréquemment utilisés dans des transactions immobilières, il est plus facile de repérer un immeuble détenu par un prête-nom, ce qui limite encore plus l’avantage d’utiliser un prête-nom.

Bref, le prête-nom ne disparaitra pas de sitôt du portrait des transactions immobilières, mais il est certain qu’il faut déterminer son utilité en ayant en tête les avantages et les inconvénients.

Par Nicolas Beaulieu