Gascon Droit immobilier

Le paragraphe 10(1) de la Loi sur l’intérêt (LRC 1985 c I-15) (la « Loi ») précise que lorsqu’un prêt (capital ou intérêt) garanti par hypothèque sur un immeuble ou biens réels n’est pas payable avant qu’il ne se soit écoulé plus de cinq ans à compter de la date de l’hypothèque, le débiteur a, en tout temps après l’expiration de ce délai de cinq ans, le droit de rembourser au créancier le capital du prêt, l’intérêt échu et trois (3) mois d’intérêt pour tenir lieu d’avis.

« 10(1) Lorsqu’un principal ou un intérêt garanti par hypothèque sur immeubles ou biens réels n’est pas payable, d’après les modalités de l’acte d’hypothèque, avant qu’il se soit écoulé plus de cinq ans à compter de la date de l’hypothèque, alors, si, à quelque époque après l’expiration de ces cinq ans, la personne tenue de payer ou ayant le droit de payer en vue d’éteindre ou de racheter l’hypothèque offre ou paie à la personne qui a droit de recevoir l’argent la somme due à titre de principal et l’intérêt jusqu’à la date du paiement calculé conformément aux articles 6 à 9, en y ajoutant trois mois d’intérêt pour tenir lieu d’avis, nul autre intérêt n’est exigible, payable ou recouvrable à une époque ultérieure sur le principal ni sur l’intérêt dû en vertu de l’acte d’hypothèque. »

Le paragraphe 10(2) de la Loi vient établir des exceptions aux dispositions de 10(1) :

« 10(2) Le paragraphe (1) ne s’applique pas :

 

(a) à l’hypothèque sur immeubles ou biens réels consentie par une compagnie par actions ou une personne morale, non plus qu’aux débentures émises par elles, dont le remboursement a été garanti au moyen d’une telle hypothèque;

(b) à l’hypothèque sur immeubles ou biens réels visée par règlement qui est consentie par une entité prévue par règlement, non plus qu’aux débentures visées par règlement qui sont émises par elle, dont le remboursement a été garanti au moyen d’une telle hypothèque.»

Le paragraphe 10(3), quant à lui, vient clarifier l’utilisation du terme « par règlement » employé à l’alinéa 10(2)b) :

« 10(3) Pour l’application de l’alinéa (2)b), le gouverneur en conseil peut, par règlement :

(a) prévoir des entités;

(b) prévoir des catégories d’hypothèques consenties par ces entités et des catégories de débentures émises par elles.»

Or, jusqu’en octobre 2011, aucun tel règlement n’avait été adopté et puisqu’une société en commandite ou une fiducie commerciale n’est ni une compagnie par actions, ni une personne morale, les exceptions prévues à 10(2) ne pouvaient trouver application.

Cependant, le gouverneur en conseil adoptait, le 20 octobre 2011, le Règlement prévoyant les entités et catégories d’hypothèques, lequel vient préciser quelles sont les entités prévues par règlement à l’alinéa 10(3)a), dont, notamment, les « sociétés de personnes » et les « fiducies établies pour affaires », lesquelles devenaient, par conséquent, assujetties à l’exclusion de 10(2)b).

Avec l’adoption de ce règlement un prêteur pouvait dorénavant effectuer des prêts ayant un terme supérieur à cinq ans à des sociétés de personnes sans que ces emprunteurs ne puissent se prévaloir des dispositions du paragraphe 10(1) de la Loi pour rembourser leur prêt après cinq ans.

Toutefois, la question que plusieurs se posent est la suivante : est-ce que le terme « sociétés de personnes » comprend une société en nom collectif?

La réponse est OUI. Au Québec, les sociétés de personnes constituées au sens du Code civil du Québec sont la société en nom collectif, la société en commandite et la société en participation.

La société de personnes est créée aux termes d’un contrat par lequel les parties (associés) conviennent d’exercer une activité, d’y contribuer par la mise en commun de biens, de connaissances ou d’activités et de partager entre elles les bénéfices qui en résultent.

La société en nom collectif et la société en commandite doivent s’immatriculer auprès du Registraire des entreprises.

Il est important de préciser que l’immatriculation d’un nom n’est pas une garantie que les personnes qui ont immatriculé ce nom ont constitué une société de personnes. Il convient donc de s’assurer, avant de faire un prêt ayant un terme supérieur à cinq (5) ans à un regroupement de personnes, que ces personnes constituent bel et bien une société de personnes, à défaut de quoi ce prêt pourra être remboursable à l’échéance de cinq (5) ans moyennant le paiement de trois (3) mois d’intérêt tenant lieu d’avis.

Par Jean Proulx