FRANCHISE ET BAIL COMMERCIAL – LE CONTRÔLE DES LIEUX LOUÉS PAR LE FRANCHISEUR

Les conventions de franchise prévoient habituellement un mécanisme pour assurer au franchiseur un certain contrôle des lieux dans lesquels un franchisé exploite sa franchise, en cas de terminaison prématurée de leur relation d’affaires. Il en va après tout de la pérennité du réseau.

Elles prévoiront plus particulièrement que le défaut par le franchisé d’en respecter certaines modalités entrainera la résiliation du contrat et la reprise, par le franchiseur, du local exploité par son franchisé.

Pour assurer la reprise des lieux, le franchiseur dispose de divers outils.

Ainsi, à moins d’être propriétaire de la bâtisse commerciale et de louer un espace à son franchisé, le franchiseur voudra :

louer l’espace et le sous-louer au franchisé, ou
intervenir au bail pour que le bailleur lui consente l’option de remplacer le locataire en cas de défaut en vertu du contrat de franchise, ou encore
obliger, par le contrat de franchise, le franchisé à inclure dans le bail commercial une stipulation en faveur du franchiseur, lui octroyant les droits dans le bail à la fin de la relation entre le franchiseur et le franchisé.

Voyons chacune de ces options.

Sous-location au franchisé

Dans l’affaire 9168-4241 Québec inc. c. 9128-7755 Québec inc.¹, le franchiseur était locataire et le franchisé demandait au tribunal une rétrocession du bail conclu entre le franchiseur et le centre commercial, ce qui lui a été refusé. Le franchiseur est demeuré locataire, malgré la fin du contrat de franchise.

Intervention au bail

Dans l’affaire Groupe Damco inc. c. MBEC Communication inc.², une clause du bail (auquel était intervenu le franchiseur) permettait la novation du bail par le franchiseur.

La Cour a souligné que cette clause visait à assurer au franchiseur le contrôle du local. Le franchiseur voulait éviter qu’un franchisé, signataire du bail, puisse résilier son contrat de franchise et exploiter un commerce de même nature dans le local, soit comme indépendant soit sous la bannière d’un compétiteur.

Ayant eu recours plusieurs fois à la novation du bail pour le céder à un nouveau franchisé lorsque le franchisé antérieur était en défaut, le franchiseur réussissait à contrôler le local. Par contre, il importe de noter que le franchiseur, ayant opéré novation, était tenu des loyers impayés.

Stipulation en faveur du franchiseur, sans intervention au bail

Cette dernière option est moins avantageuse pour le franchiseur, parce qu’il doit alors s’assurer que le franchisé intègre effectivement une telle disposition dans son bail. À défaut de se faire par le franchisé, le franchiseur pourrait obtenir la résiliation du contrat de franchise. Si le droit à la reprise des lieux ne lui était pas ouvert, le franchiseur pourrait alors « contrôler » les lieux indirectement, en empêchant à tout le moins qu’une entreprise concurrente y soit exploitée, par le jeu des engagements de non-concurrence également présents, habituellement, dans les conventions de franchise.

Cette situation s’est présentée dans l’affaire Boutique Médiévale la Table Ronde inc. c. Distribution Obytech Nord inc.³, où le franchisé avait convenu d’un bail sans intervention du franchiseur.

Le contrat de franchise prévoyait notamment une clause de reprise des lieux et il prévoyait un engagement de la part du bailleur de transférer, à la fin du contrat de franchise, le bail au franchiseur après réception d’un avis à cet effet et, d’autre part, un droit de premier refus sur le site autorisé en faveur du franchiseur advenant l’expiration du bail. Le contrat de franchise prévoyait que ces avantages envers le franchiseur devaient absolument se retrouver dans le bail conclu entre le franchisé et le bailleur.

Lorsque le franchisé a signé avec le bailleur, il a omis d’intégrer les dispositions obligatoires concernant les avantages au franchiseur, notamment concernant la prise des lieux possible par celui-ci. La Cour a décidé qu’en omettant d’inclure ces droits, conformément à la convention de franchise, le franchisé était en défaut, donnant ouverture à la résiliation du contrat de franchise.

Suite au non-renouvellement du contrat de franchise, l’ex-franchisé a utilisé le local pour l’exploitation d’un commerce de la même nature, soit ayant un inventaire presque identique. La convention de franchise prévoyait cependant une clause de non-concurrence que la Cour a appliquée; elle a interdit à l’ex-franchisé de poursuivre l’exploitation de son nouveau commerce.

Les conséquences du bail commercial, pour le franchiseur et le franchisé, doivent donc être évaluées avec une attention particulière.

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¹ 2008 CanLII 1877 QCCA.
² 2017 CanLII 14808 QCCQ.
³ 2002 CanLII 30540 QCCS.