Le Projet de Loi 401, soit la Loi visant principalement à améliorer la qualité des bâtiments, l’encadrement de la copropriété divise et le fonctionnement de la régie du logement, entrée en partie en vigueur au mois de juillet 2018, a apporté des changements majeurs en copropriété, et notamment en matière d’assurance. En voici quelques-uns :

Assurance responsabilité civile

Le Projet de Loi vient modifier l’obligation du syndicat de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité en n’y prévoyant non plus seulement sa responsabilité envers les tiers, mais également celle des membres de son conseil d’administration, de son gérant et du président et du secrétaire en fonction lors de l’Assemblée des copropriétaires.

La Loi vient particulièrement resserrer les obligations des syndicats, mais n’oublie toutefois pas les copropriétaires. En effet, les copropriétaires devront dorénavant, lorsque cette disposition entrera en vigueur, respecter l’article 1064.1 du Code civil du Québec, lequel apportera une obligation pour ces derniers de souscrire une assurance couvrant leur responsabilité civile envers les tiers dont le montant minimal sera déterminé par règlement.

Indemnité d’assurance

Deux nouveaux articles sont entrés en vigueur au mois de décembre 2018, soit les articles 1074.1 et 1074.2 du Code civil du Québec. Aux termes de ceux-ci, le syndicat n’a plus l’obligation de faire une réclamation à l’assureur et de se prévaloir de l’indemnité d’assurance en cas de sinistre. Toutefois, l’omission par le syndicat de faire toute réclamation à l’assureur l’empêche par la suite d’exercer ses recours contre le copropriétaire fautif, une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire. Le syndicat sera tenu d’effectuer tous les travaux requis avec diligence Le législateur a néanmoins atténué cette responsabilité en stipulant que celle-ci ne s’applique pas si le montant des réparations à effectuer à la suite du sinistre n’est pas plus élevé que le montant de la franchise. Dans ce cas, le syndicat pourra se retourner contre le propriétaire et le poursuivre pour tout dommage causé par sa propre faute.

Améliorations aux parties privatives

L’article 1073 du Code civil du Québec prévoit présentement que le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives, à l’exception toutefois des améliorations apportées à ces parties privatives. Suite à la modification de cet article, y sera ajouté « lorsqu’elles peuvent être identifiées », ce qui viendra inverser le fardeau de prouver la présence d’améliorations, puisque qu’il sera présumé qu’aucune amélioration n’a été apportée aux parties privatives. Il sera alors plus difficile pour les copropriétaires de réclamer une indemnité à leur assureur pour ces améliorations.

Afin de bien identifier les améliorations aux parties privatives effectuées par un copropriétaire, le troisième alinéa de l’article 1070 C.c.Q entrera sous peu en vigueur afin de prévoir l’obligation par le syndicat de tenir un registre des améliorations faites aux parties privatives. Ainsi, il sera plus facile d’identifier les améliorations faites par les copropriétaires à leurs unités. C’est pourquoi il est important pour les syndicats de constituer rapidement un registre des améliorations aux parties privatives.

Par Marie-Chantal Dubé