Depuis l’introduction de la taxe sur les droits de mutation, aussi connue sous le nom de « la taxe de bienvenue », des exemptions existaient pour des transferts entre personnes qui étaient « étroitement liées » à 90 %. Les parties sont étroitement liées lorsqu’une partie possédait une part supérieure à 90 % dans l’autre partie. Cependant, pour une raison qui demeure inconnue, les sociétés de personnes, soit les sociétés en nom collectif et les sociétés en commandite, ont été exclues de cette exemption. Pour régler la situation, le gouvernement a récemment déposé le projet de loi 13 qui, entre autres, modifiera l’exemption et réalisera la promesse énoncée par le ministre Leitao en 2017 en « accueillant » les sociétés de personnes à ladite règle du 90 %.

Les projets de développements immobiliers ayant plusieurs participants, principalement ceux possédant des statuts fiscaux différents, sont généralement organisés en société de personnes, y compris ceux avec des fiducies de placement immobilier (FPI). Avant le projet de loi 13, la réorganisation d’une société de personnes engendrait l’application de la « taxe de bienvenue », qui était perçue comme un coût de faire affaire au Québec. En effet, dans d’autres provinces et pays, cette exemption pour les transferts entre sociétés de personnes existe et le projet de loi est plutôt un ajustement afin de s’arrimer avec les autres juridictions en acceptant cette structure immobilière.

Les modifications proposées permettront une exemption de la taxe dans les circonstances suivantes :

  1. Roulement : le transfert fait par un cédant qui est une personne physique à un cessionnaire qui est une société de personnes si, immédiatement après le transfert, la part du cédant dans les profits ou les pertes du cessionnaire est d’au moins 90 %;
  2. Transfert en distribution : le transfert fait par un cédant qui est une société de personnes à un cessionnaire qui est une personne physique si, pour 24 mois avant, la part du cessionnaire dans les profits ou les pertes du cédant est d’au moins 90 %;
  3. Transfert étroitement lié : le transfert entre deux sociétés de personnes qui sont étroitement liées étant, directement ou indirectement, détenues par une personne physique dont la part dans les profits ou les pertes de la société est d’au moins 90 %. Les sociétés de personnes et les sociétés par actions sont réputées être équivalentes pour l’application du projet de loi 13. Ainsi, cette exemption s’applique même si une des parties impliquées dans le transfert est une société par actions et l’autre une société de personnes.

Dans les scénarios présentés ci-dessus, la détention de 90 % ou plus doit être conservée pendant les 24 mois consécutifs suivant la date du transfert et dans le scénario de distribution pour 24 mois avant. Pour les sociétés de personnes qui sont constituées depuis moins de 24 mois, l’exemption sera accordée si les conditions sont remplies depuis la date à laquelle la société a été constituée et la date du transfert.

Si le projet de loi 13 est adopté, l’exemption s’appliquera aux transferts de biens immobiliers a des sociétés de personnes rétroactivement au 20 décembre 2017.

La procédure de divulgation dans le budget 2016-2017 du Québec pour examiner les différents transferts immobiliers s’appliquera aux sociétés de personnes. Ainsi, si la condition d’exemption relative à la détention d’une part significative dans les profits ou les pertes n’est pas réunie tout au long de la période de 24 mois, le cessionnaire de la propriété sera tenu de divulguer ce transfert à l’autorité compétente.

Par Sam Coppola