Gascon Droit immobilier

L’hypothèque légale de la construction est un mécanisme bien connu de garantie de créances offert aux personnes ayant participé à la construction d’un immeuble. Cette hypothèque se voit octroyer un rang prioritaire aux hypothèques conventionnelles, ce qui peut constituer un irritant majeur pour le propriétaire de l’immeuble et son institution financière.

Mesures de conservation

L’hypothèque légale de la construction existe dès l’exécution des travaux par le simple effet de la loi. Elle subsiste pendant 30 jours suivant la fin des travaux. Toutefois, pour être conservée, le créancier de l’hypothèque légale de la construction doit accomplir des formalités de conservation dont, notamment, publier un avis d’hypothèque légale avant l’expiration des 30 jours suivant la fin des travaux et publier un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire dans les 6 mois qui suivent la fin des travaux.

Bénéficiaires

Les bénéficiaires de l’hypothèque légale de la construction sont prévus au Code civil du Québec. Or, certaines nuances doivent être apportées quant à la qualité de bénéficiaires. Par exemple, seuls les architectes et ingénieurs dûment inscrits au tableau de l’Ordre du Québec peuvent bénéficier de l’hypothèque légale de la construction. Au même titre, des entrepreneurs qui ne sont pas dûment licenciés à la Régie du Bâtiment du Québec s’exposent à une demande en radiation d’hypothèque légale de la construction.

À moins qu’ils n’aient contracté directement avec le propriétaire, les bénéficiaires de l’hypothèque légale doivent obligatoirement dénoncer le contrat avant l’exécution des travaux. Un bénéficiaire échappe toutefois à cette règle : l’ouvrier. Ce dernier, qui est une personne physique avec un lien de subordination face à l’entrepreneur, n’a pas d’obligation de contracter ou de dénoncer au propriétaire.

La fin des travaux

Quant à elle, la notion de fin des travaux représente souvent l’élément central d’un litige opposant un propriétaire et l’entrepreneur. Bien qu’il ne peut y avoir qu’une seule fin des travaux, sa détermination représente une question de fait devant être mise en preuve en fonction des circonstances propres à chaque projet.

Des éléments tels que la date de réception de l’ouvrage, la liste des déficiences, le certificat de fin des travaux émis par l’architecte représentent tous des indices disponibles aux parties, mais ne forment pas, à eux seuls, la détermination de la fin des travaux.

Options pour radier l’hypothèque légale de la construction

Bien que peu présente en pratique, les parties opposées à une hypothèque légale de la construction ont toujours la latitude de reconnaitre les sommes réclamées et les payer pour ainsi assurer la radiation de l’inscription.

Le propriétaire peut également procéder à un paiement sous protêt et réclamer le trop-payé une fois le bien-fondé de la réclamation établi.

Enfin, il est possible d’instituer un recours en radiation d’hypothèque légale si le dossier présente un non-respect manifeste des conditions de création ou de conservation de l’hypothèque légale. À défaut, la substitution de l’hypothèque légale, par voie contractuelle ou judiciaire, représente l’option la plus utilisée.

Substitution

La substitution de l’hypothèque légale a un objectif d’équité entre la protection de la créance de la personne ayant participé à la construction de l’immeuble et le droit du propriétaire de disposer de son immeuble.

À défaut d’entente entre les parties afin de substituer l’hypothèque légale par une garantie suffisante, il est possible de présenter devant les tribunaux une demande en substitution judiciaire. Pour ce faire, le propriétaire doit mettre en preuve que l’hypothèque légale lui cause un préjudice réel et sérieux : un simple embarras causé de la présence d’une telle hypothèque ne peut être qualifié de préjudice sérieux et réel. Le propriétaire doit démontrer, de façon prépondérante, un impact majeur sur son financement, ses déboursements progressifs ou encore sur ses ventes.

La sûreté proposée afin de substituer l’hypothèque légale ne doit d’aucune façon affaiblir la situation de la personne ayant participé à la construction de l’immeuble : elle devra être inconditionnelle, irrévocable et suffisante, en termes pécuniaires et de garantie de paiement. Les exemples les plus courants de sûreté substituée sont le cautionnement, la lettre de garantie par une institution financière et le dépôt en fidéicommis. Ce dernier représente d’ailleurs une sûreté classique, mais bien problématique. En effet, les décisions récentes en la matière tendent à démontrer une insécurité juridique reliée au dépôt en fidéicommis en raison des risques pour l’entrepreneur de percevoir le montant déposé en fidéicommis en cas de faillite du propriétaire.

Par Étienne Bisson-Michaud et Audrey Robitaille