VENTE D’UN IMMEUBLE : APPLICATION DES CLAUSES D’EXONÉRATION DE RESPONSABILITÉ QUANT À UNE VIOLATION À UNE LIMITATION DE DROIT PUBLIC
Lors de la vente d’un immeuble, certains éléments peuvent représenter aux yeux d’un acquéreur des considérations essentielles, que ce soit l’aménagement d’une partie d’un immeuble en logement locatif ou encore l’occupation d’un local d’un immeuble résidentiel pour des fins commerciales.
Cependant, les municipalités ont le pouvoir de limiter certains de ces usages par l’entremise de leurs réglementations, notamment en matière de zonage et de construction, lesquelles constituent des limitations de droit public.
L’article 1725 du Code civil du Québec prévoit que le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acquéreur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.
Afin d’exclure leur responsabilité aux termes de cette disposition, il est fréquent que les vendeurs d’un immeuble aient recours à l’usage d’une clause dans l’acte de vente à l’effet que les acquéreurs déclarent avoir vérifié eux-mêmes auprès des autorités compétentes que la destination qu’ils entendent donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur.
Saisis de recours en garantie intentés par des acquéreurs contre leurs vendeurs, les tribunaux ont fréquemment statué sur l’application de ce type de clause, et ce, notamment, puisque les parties peuvent dans leurs contrats ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement.
Dans ce contexte, les tribunaux ont statué que les clauses d’exonération de responsabilité en lien avec les violations aux limitations de droit public étaient valides, mais uniquement dans la mesure où le vendeur avait agi de bonne foi et ignorait la violation à la limitation de droit public. En lien avec l’application de ce type de clause, les tribunaux ont d’ailleurs développé et appliqué une présomption voulant que l’acquéreur ait le droit de présumer que l’immeuble, tel que construit et comme occupé au moment où il l’acquiert, est conforme à tous les règlements en vigueur.
Or, dans l’affaire Vézina c. Lamoureux en 2014 [1] la Cour d’appel a décidé d’écarter la clause exonératoire de responsabilité sans nécessairement faire de distinction quant à la bonne ou mauvaise foi du vendeur, préférant appliquer la présomption préalablement mentionnée.
Tandis que certains jugements ont suivi le cadre d’analyse établi par la Cour d’appel en 2014, lequel faisait fi de la notion de bonne ou mauvaise foi du vendeur, d’autres ont préféré s’en écarter en continuant d’analyser le comportement du vendeur, à savoir si celui-ci avait fait preuve de manœuvres frauduleuses, de réticences ou encore s’il avait menti. En vertu de ce dernier courant jurisprudentiel [2], lorsqu’un acquéreur s’engage à vérifier lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur, il renonce par le fait même à se prévaloir de la garantie relative aux limitations de droit public à l’encontre de son vendeur, tout dépendamment de la bonne ou mauvaise foi de ce dernier.
Il semble exister une controverse jurisprudentielle quant à l’application de la notion de mauvaise foi dans l’analyse que font les tribunaux des clauses d’exonération de responsabilité dans un contexte de violation à une limitation de droit public. Cela étant dit, ces clauses doivent être attentivement analysées en regard de leur libellé et des circonstances de chaque cas. Les parties impliquées dans une transaction immobilière devraient donc y porter une attention particulière afin de s’assurer que leurs intérêts soient suffisamment protégés et que la clause reflète leur intention véritable.
Par Mathieu Tremblay
[1] Vézina c. Lamoureux, 2014 QCCA 1462.
[2] Tougas c. Malo, 2018 QCCS 4952; Bélanger c. Girard, 2017 QCCQ 8762; Roy c. Belzile, 2008 QCCS 80.