LOCATEURS RÉSIDENTIELS AVISÉS : ENJEUX ET PISTES DE SOLUTION EN MATIÈRE DE BAIL RÉSIDENTIEL

Les propriétaires de logements sont contraints par le Code civil du Québec et la Loi sur la Régie du logement de respecter plusieurs règles d’ordre public en matière de bail résidentiel. En revanche, ceux-ci sont souvent touchés par des enjeux préjudiciables qui peuvent prendre naissance en cours de location. Il est donc important pour les locateurs d’user de bonnes pratiques et d’être informés des pistes de solutions qui s’offrent à eux afin de défendre leurs intérêts et d’éviter des dommages.

Jouissance paisible des lieux – Troubles entre locataires

Alors que l’obligation de jouissance des lieux du locateur est une obligation de résultat, le locateur, en cas de conflit entre des locataires, doit agir rapidement pour faire cesser le trouble dès lors qu’il est informé de la situation. Il ne peut refuser d’intervenir; il doit prendre tous les moyens raisonnables afin de régler le problème rapidement. À moins d’en être fermement convaincu, le locateur doit agir de manière impartiale. Les recommandations des tribunaux administratifs en la matière sont que le locateur demande au locataire plaignant de documenter les troubles de jouissance ou d’exiger que des tiers confirment les faits pour assurer le sérieux de la plainte et pour éviter de jouer à l’intermédiaire devant des versions contradictoires¹. La Cour du Québec a reconnu que la présomption pouvait concrètement être repoussée lorsque le locateur prouvait par preuve contraire qu’il avait agi prudemment et diligemment en s’adressant au locataire fautif au moyen d’une mise en demeure, d’avis verbaux ou de rencontres². En dernier recours, le locateur prudent et diligent pourra également faire une demande de résiliation de bail si la situation atteint gravement ses droits et ceux des autres locataires. Par ailleurs, il devra prouver que le trouble est persistant, plus particulièrement que les comportements répétés et insistants du locataire fautif dérangent gravement les autres locataires. Un fait isolé ne saurait constituer une raison valable pour demander la résiliation³.

Abandon du logement par le locataire

« Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre à l’habitation et que le locataire l’abandonne sans en aviser le locateur⁴.» Le locataire doit également se soustraire de ses obligations, soit plus particulièrement, le paiement du loyer.

La Régie du logement a reconnu que les raisons suivantes étaient valables pour qu’un locataire abandonne un logement :

1. un logement n’est pas livré en bon état de réparation de toute espèce,
2. un logement est impropre à l’habitation (c’est-à-dire qu’il constitue une menace pour la santé ou la sécurité du locataire), ou
3. un logement n’est pas maintenu à une température adéquate⁵.

Il revient tout de même au locataire de prouver que le logement en mauvais état d’habitabilité. Le Tribunal analysera la situation en se demandant si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées par le locataire plaignant et si la gravité de la situation exige l’abandon du logement comme seule solution. Par le passé, le Tribunal a souligné que de simples défectuosités qui ne rendent pas le logement inhabitable pourraient donner lieu à une compensation, mais pas à la résiliation de bail⁶. En d’autres termes, à défaut pour un locataire de démontrer le motif sérieux, lequel ne pourrait être réglé rapidement par un propriétaire dûment averti, il est fort probable que le Tribunal rejette la demande du locataire en résiliation du bail.

Toutefois, peu importe les motifs d’abandon du locataire, le Tribunal évaluera si le locateur a pris toutes les mesures nécessaires pour tenter de relouer le logement et de limiter ses dommages avant de confirmer l’indemnité de relocation en faveur du locateur. Les annonces régulières dans les journaux ou sur Internet peuvent être des preuves valables auprès de la Cour.

Le défaut de paiement du loyer

Des associations de propriétaires réclament depuis longtemps des mesures de protection auprès du gouvernement pour le recouvrement des loyers non payés puisque les démarches en ce sens auprès de la Régie du logement peuvent être longues, coûteuses et incertaines.

Cela étant exposé, un locateur dispose tout de même de certains recours devant la Régie du logement lorsqu’un locataire est en défaut de paiement du loyer. Il est par ailleurs important de comprendre qu’il y a un cadre juridique à suivre par le locateur avant de demander la résiliation du bail. En effet, la résiliation de bail n’est ouverte au locateur qu’au moment où le locataire est en retard depuis plus de trois (3) semaines dans le paiement du loyer ou encore, lorsque le locataire retarde fréquemment le paiement de son loyer et que le locateur en subit un préjudice sérieux.

En l’absence de telles situations, le locateur ne peut que faire une demande à la Régie du logement en recouvrement du loyer dû, laquelle demande devra être déposée suivant l’envoi d’une mise en demeure au locataire. Par ailleurs, le simple fait pour le locataire de payer le loyer dû, les frais et les intérêts applicables à tout moment avant que la Régie du logement rende sa décision en matière de résiliation de bail permettra au locataire de se soustraire du défaut et empêchera le locateur d’obtenir gain de cause⁷.

Consommation de cannabis

L’entrée en vigueur de la légalisation du cannabis le 17 octobre 2018 a forcé les propriétaires à transmettre un avis à leurs locataires avant le 15 janvier 2019 s’ils désiraient modifier les baux en cours pour interdire la consommation de cannabis dans les logements.

Depuis cette date, il appartient au propriétaire de décider si tout nouveau bail inclut, ou non, une clause interdisant de fumer du cannabis sur les lieux de la propriété. En plus des modalités du bail, la Loi encadrant le cannabis énonce précisément qu’il est interdit de fumer du cannabis dans les aires communes des immeubles d’habitation comportant deux logements ou plus à moins d’y installer un fumoir fermé. La protection de la population contre la fumée secondaire est un objectif d’intérêt commun. Il est donc légal pour un propriétaire de logements d’appliquer des restrictions au cannabis du même ordre que celles applicables à la cigarette.

Dans les situations où les locateurs acceptent la consommation de cannabis ou que la consommation est autorisée pour des raisons médicales, les voisins sont maintenant contraints de tolérer et d’accepter les inconvénients normaux face à cette nouvelle réalité en vertu de l’article 976 C.c.Q. Néanmoins, bien que cette consommation puisse être permise, le locataire consommateur demeure soumis à l’obligation de ne pas troubler la jouissance des autres occupants. À défaut, celui-ci s’expose à des recours de trouble de jouissance par son locateur, y compris en résiliation de son bail⁸.

Finalement, peu importe les raisons des recours auprès de la Régie du logement, la prudence et diligence du locateur représentent les critères les plus évalués par le Tribunal. Il est donc primordial pour un propriétaire d’agir rapidement et de documenter ses prétentions afin d’éviter de se faire reprocher sa nonchalance.

Par Mance Ménard St-Pierre

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¹ Lefebve c. Coopérative de solidarité Fusion verte
² Cléroux c. Montréal (Office municipal d’habitation de)
³ Lacasse c. Picard
⁴ Article 1975, Code civil du Québec
⁵ Paez c. Constructions Alain et Denis Godard inc. 2019 13073.
⁶ Zang c. Bally, 2017 QCRDL 35274
⁷ Régie du logement, Paiement du loyer, https://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/etre-locataire/paiement-du-loyer
⁸ Résidence de la Tour Westmount ltée c. Goldenblatt (R.D.L., 2019-05-23)