Gascon et Technologies de l'information

La présence de centres de données est appelée à croître de façon considérable dans les prochaines années. En effet, le traitement de données devient un enjeu inhérent de plusieurs sociétés et à ce titre, l’entreposage de données de façon efficace et sécuritaire devient une de leurs considérations essentielles. 

Les clients sont à la recherche de différents types de transactions, allant de l’acquisition d’un produit clé en main par lequel un opérateur d’expérience s’occupera des opérations, à la location d’un espace dédié ou l’exécution d’un contrat de grossiste (wholesale). 

Ces transactions impliquent plusieurs considérations commerciales et immobilières. Nous en analyserons quelques-unes à savoir :

  • Est-ce que l’opérateur est lui-même locataire? 
  • Modifications et utilisation de l’espace de colocation
  • Entretien et crédits en cas de panne. 

A — Est-ce que l’opérateur est lui-même locataire?

Le client devrait confirmer auprès de l’opérateur si ses activités sont opérées à partir de lieux loués ou de lieux dont l’opérateur est propriétaire. En effet, si l’opérateur est lui-même locataire, plusieurs considérations additionnelles en matière de droit immobilier devront être revues. 

Le client voudra confirmer les éléments suivants avec l’opérateur-locataire :

  1. aux termes de son bail, l’opérateur est en droit de sous-louer ou d’accorder l’accès aux locaux;
  2. le terme de ce bail est pour une durée minimalement plus longue que la durée de l’entente de colocation; et 
  3. le bail prévoit l’accès et l’utilisation d’une génératrice dédiée en cas de panne de courant. 

Nous recommandons que ces éléments fassent l’objet de représentations et garanties de la part de l’opérateur-locataire en faveur du client. 

Qui plus est, le client devra se faire conférer le droit de résilier le contrat de colocation advenant que l’opérateur ne renouvelle pas son bail ou s’il est placé en défaut vis-à-vis son bailleur. Le client devrait également exiger que l’opérateur lui communique une copie de tout avis de défaut reçu de son bailleur et/ou une copie de l’exercice de toute option de renouvellement par l’opérateur.

Finalement, à ce sujet, le client devrait considérer publier sa sous-location au registre foncier s’il appert que l’opérateur est lui-même locataire. 

B — Modifications et utilisation de l’espace de colocation

Les contrats de colocation prévoient que les clients sont entièrement responsables de l’entretien et du remplacement de leurs équipements situés dans les centres de données. 

De ce fait, il est essentiel que le client bénéficie des droits d’accès et d’utilisation de l’espace de colocation lui permettant de procéder à cet entretien et aux mises à jour requises sans qu’il soit restreint par des dispositions standards en matière de bail commercial.

Un bail commercial prévoira habituellement que le locataire ne peut faire de modifications sans l’accord préalable du bailleur, en plus de prévoir des restrictions en matière de poids et d’entreposage. Il est donc recommandé de valider si le libellé permet une utilisation de l’espace de colocation conformément aux besoins du client. Il est cependant à noter que cette utilisation ne doit aucunement perturber les activités des autres clients du centre de données. 

C — Entretien et crédits en cas de panne

L’utilisation ininterrompue de l’espace de colocation représente la considération essentielle de la clientèle. La consommation électrique d’un centre de données est considérable et requiert la présence d’un système de secours et de génératrices.

D’ailleurs, les frais payables par le client se calculeront souvent en tenant compte de sa consommation électrique durant le terme. 

Les exigences d’utilisation et les garanties à ce titre sont détaillées par l’opérateur à même un accord sur les niveaux de services (SLA) qui entrera en vigueur concurremment au contrat de colocation. Il est donc primordial de revoir en profondeur les clauses du SLA. La pratique usuelle consiste à prévoir une somme forfaitaire maximale en crédits de services qui seront accordés au client en cas de panne.

Le client devrait donc s’assurer que la somme offerte sera suffisante pour couvrir les dommages encourus par son organisation en cas de panne. Il serait également primordial de considérer si l’ajout d’un recours additionnel, à savoir, un droit de résiliation en faveur du client, devrait être négocié en raison des opérations sensibles du client. 

Le SLA devrait également détailler les obligations d’entretien de l’opérateur durant le terme eu égard à l’édifice et aux systèmes de secours, génératrices, espaces communs et systèmes de refroidissement. Le client doit donc s’assurer que le SLA contient bien toutes ces dispositions et prévoit toute modalité additionnelle requise dans le cadre de ses opérations. Par exemple, est-ce que le client désire avoir l’option de pallier un défaut d’entretien ou de maintenance de l’opérateur afin de limiter son risque de dommages?

Par Audrey Robitaille