Le 31 octobre 2019, dans la décision Caron c. 9072-2166 Québec inc., la Cour d’appel du Québec est venue clarifier le principe de condition résolutoire en lien avec le concept d’établissement d’une servitude réelle et perpétuelle.

Mise en contexte

Le jugement se résume par les faits suivants :

Les appelants ont vendu une partie de leur propriété en 2003 à un acquéreur (le « Premier acquéreur ») qui avait l’intention d’utiliser cette propriété pour y loger une résidence et une serre servant à l’agriculture.

Le projet du Premier acquéreur nécessitait une démarche d’autorisation auprès de la Commission de protection du territoire agricole du Québec « CPTAQ » pour obtenir une dérogation agricole.

En raison de l’incertitude reliée à l’autorisation du CPTAQ, les appelants ont consenti gratuitement, par le biais d’une clause prévue à même l’acte de vente, un droit de passage au Premier acquéreur, ses successeurs et ayants droit, afin d’accéder au chemin public.

Ce même acte de vente incluait également les modalités particulières suivantes relativement à l’exercice de la servitude :

  • la négociation de l’élément de gratuité entre tout nouvel acquéreur et le propriétaire du fonds servant en cas de vente de la propriété ;
  • une clause de condition résolutoire occasionnant l’extinction automatique du droit de passage au moment de l’aménagement par le Premier acquéreur d’un chemin privé lui permettant d’accéder à sa propriété à partir du chemin public (la « Clause résolutoire) ; et
  • l’exercice du droit de passage aux risques et périls du propriétaire du fonds dominant, ses successeurs et ayants droit.

Par la suite, la propriété a été aliénée à quelques reprises pour se retrouver entre les mains de l’intimé. Cependant, aucun aménagement n’a été effectué pour accéder au chemin public, tel que le mentionnait la Clause résolutoire.

Cela dit, les appelants requéraient la radiation de la servitude de passage affectant leur immeuble et alléguaient que l’aliénation de la propriété avait entrainé l’extinction de la servitude de passage. En effet, ils prétendaient que les droits consentis au Premier acquéreur étaient de la nature d’une servitude personnelle attachée à sa personne et que cette servitude revêtait d’un caractère temporaire. Ils alléguaient que la servitude s’était éteinte par la renonciation expresse du propriétaire au fonds dominant.

À l’inverse, l’intimé évoquait une servitude réelle et perpétuelle lui donnant encore accès au chemin public.

Précisions sur les concepts applicables

Condition résolutoire

On entend par condition résolutoire celle qui tient en suspens l’extinction de l’obligation. Aux termes de l’article 1497 du C.c.Q. :

« 1497. L’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en suspendant sa naissance jusqu’à ce que l’événement arrive ou qu’il devienne certain qu’il n’arrivera pas, soit en subordonnant son extinction au fait que l’événement arrive ou n’arrive pas. »

Servitude réelle et perpétuelle

Le caractère réel d’une servitude s’explique par le fait qu’une servitude constitue un accessoire indissociable de la propriété à laquelle elle est attachée. Elle est donc constituée « de propriété à propriété ».

De plus, une servitude est en général considérée comme perpétuelle. Ainsi, en principe, les propriétaires successifs bénéficient ou subissent toute servitude attachée à la propriété.

Décision

La Cour d’appel est venue réitérer les propos et confirmer le jugement de la Cour Supérieure à l’effet qu’il s’agissait bien d’une servitude réelle et perpétuelle. En d’autres termes, aucune circonstance n’avait engendré l’extinction de l’obligation de passage.

En réponse aux prétentions des appelants, la Cour a tout d’abord souligné que les parties à l’acte de vente avaient bel et bien prévu au contrat la possibilité de vente de la propriété ainsi que transmission dans le temps de la servitude de passage. Il était donc erroné de prétendre à une servitude personnelle et temporaire d’autant plus qu’une servitude n’est pas au profit d’une personne, mais bien dans l’intérêt d’un fonds pour l’avantage du propriétaire dudit fonds.

Parallèlement, la Cour a insisté sur le concept de l’article 1427 du C.c.Q qui précise qu’un contrat s’interprète dans son ensemble et que les clauses ne peuvent être prises isolément. Malgré que l’acte constitutif de la servitude prévoyait une clause d’extinction de la servitude, l’interprétation de l’acte révélait clairement l’intention des parties de permettre le transfert de la propriété sans mettre fin à la servitude.

Également, la Cour a affirmé que l’existence d’une condition résolutoire ne s’opposait pas au caractère perpétuel de la servitude. En réalité, l’article 1497 du C.c.Q. prévoit qu’une condition résolutoire est, par sa nature, incertaine. Par conséquent, étant donné que la condition ne s’est jamais réalisée, il était faux de prétendre que la servitude était éteinte.

Finalement, relativement à la renonciation expresse alléguée par les appelants, la Cour a affirmé qu’il n’y avait aucune preuve de renonciation expresse de la part du propriétaire du fonds dominant. De plus, elle a insisté sur l’article 1191 C.c.Q. qui interdit la renonciation tacite à une servitude.

Par Mance Ménard St-Pierre