Retour sur la discrétion judiciaire en matière de cessation d’un usage dérogatoire

La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (ci-après la « Loi ») institue le régime de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme au Québec et confirme, à cet égard, les responsabilités du gouvernement, des communautés métropolitaines, des municipalités régionales de comté et des municipalités locales.

Les articles 227 et suivants de la Loi accordent à la Cour Supérieure la compétence d’émettre des ordonnances pour faire cesser des usages dérogatoires aux réglementations municipales d’urbanisme.

Il est par ailleurs important de souligner que nul ne peut prescrire, par écoulement du temps, le droit à une affectation qui contrevient à un règlement de zonage. Ainsi, le seul écoulement du temps ne suffit pas pour faire échec à la demande formulée par une municipalité en vertu de ces dispositions, sous réserve toutefois de la protection qui pourrait être offerte par des droits acquis.

En 2003, dans l’affaire Ville de Montréal c. Chapdelaine¹, la Cour d’appel du Québec établissait les principes devant guider la discrétion judiciaire accordée aux juges de la Cour supérieure en matière de telles ordonnances.

Dans cette affaire, la Ville de Montréal recherchait une ordonnance afin de faire cesser un usage résidentiel dérogatoire, soit un immeuble à logements multiples localisé dans une zone strictement commerciale, lequel usage dérogatoire perdurait depuis 34 ans sans aucune intervention de la municipalité.

La Cour d’appel soulignait que la discrétion judiciaire rattachée à l’article 227 de la Loi, par laquelle un tribunal pouvait rejeter un recours intenté par une municipalité, malgré l’existence d’une situation dérogatoire, devait s’exercer en présence de circonstances exceptionnelles.

La Cour d’appel a ainsi élaboré trois catégories de critères devant être considérés dans le rejet d’un recours pris en vertu de l’article 227 de la Loi :

• Les agissements de la municipalité (tel un délai déraisonnable et inexcusable avant l’institution du recours ou encore la perception de taxes ou l’émission de permis) ;
• Les agissements de la personne en contravention (tels sa diligence et son absence de connaissance de la contravention au règlement) ; et
• Les effets du maintien de la situation dérogatoire (incluant l’intérêt de la justice, les circonstances exceptionnelles de la situation, les conséquences pour la zone municipale touchée et la santé et sécurité publique, l’environnement et le bien-être général de la municipalité).

Considérant ces éléments, la Cour a donc jugé qu’il était dans l’intérêt de la justice que le recours de la Ville soit rejeté.

Bien qu’il soit encore aujourd’hui fréquemment référé à l’arrêt Chapdelaine en défense à un recours pris par une municipalité en vertu de l’article 227 de la Loi, la jurisprudence postérieure à cet arrêt a rappelé le caractère particulier et exceptionnel des circonstances pouvant justifier l’exercice du pouvoir discrétionnaire de refuser de prononcer une ordonnance de cessation d’usage en application de la Loi. Suivant ce courant jurisprudentiel, la Cour d’appel a de plus souligné la nécessité de l’existence de la bonne foi chez celui qui demande que ce pouvoir soit exercé en sa faveur². L’analyse des faits est donc un élément déterminant dans la décision des tribunaux d’exercer ou non le pouvoir discrétionnaire découlant de l’article 227 de la Loi.

Par Mathieu Tremblay

¹ Montréal (Ville) c. Chapdelaine [2003] R.J.Q. 1447 (C.A.) ;

² Municipalité de Saint-Gédéon c. Comité plage St-Jude inc., 2018 QCCA 143.