Le bail commercial dans un contexte d’insolvabilité et de faillite

Depuis l’apparition de la COVID-19, bon nombre d’entreprises sont confrontées à des préoccupations concernant la conduite future de leurs affaires. Certaines, prises avec des dépenses opérationnelles trop importantes, n’auront malheureusement d’autre choix que d’envisager une restructuration ou la faillite.

Les énoncés ci-dessous visent à rappeler, de manière sommaire, les conséquences sur le bail commercial dans un contexte d’insolvabilité et de faillite.

La Loi sur la faillite et l’insolvabilité (la « LFI ») permet aux sociétés en difficulté financière de restructurer leurs activités, notamment par l’entremise d’un avis d’intention de faire une proposition à leurs créanciers (l’« Avis d’intention »), afin d’éviter une éventuelle faillite.

Suivant le dépôt de l’Avis d’intention auprès du séquestre officiel et du tribunal, la société débitrice (qui a une dette) dispose d’une période initiale de 30 jours de suspension de procédures afin de lui permettre de préparer une proposition aux bénéfices de ses créanciers. Il est à noter que cette période peut être prolongée à la demande de la société débitrice, s’il est notamment démontré que cette prolongation ne serait pas préjudiciable à la masse des créanciers.

Pendant cette période, le fardeau financier de la société débitrice, en ce qui concerne son bail commercial, n’est pas allégé. Celle-ci demeure tenue au paiement du loyer, lequel est toutefois effectué au prorata du loyer mensuel prévu au bail, et ce, dès le lendemain de l’Avis d’intention. En cas de défaut de paiement, le bailleur peut s’opposer à une demande de prolongation du délai pour déposer une proposition formulée par la société débitrice ou encore demander à ce que le délai ne lui soit plus opposable.  

Afin d’assurer la viabilité de sa proposition, la société débitrice peut décider de résilier son ou ses baux commerciaux. Pour ce faire, la société débitrice doit transmettre un avis écrit de 30 jours à son bailleur dans la manière prescrite à la LFI. Le bailleur concerné voulant contester la résiliation par la société débitrice doit s’y prendre dans un délai de 15 jours de la réception de cet avis. Les chances de succès d’une telle contestation sont généralement minces puisque l’objectif même de cette résiliation est de permettre à la société débitrice de présenter une proposition viable à l’ensemble de ses créanciers. Un bailleur pourrait néanmoins fonder ses motifs de contestation sur le fait que des solutions de rechange raisonnables existent, le cas échéant.

Par ailleurs, dans l’éventualité où le bail est demeuré en vigueur, mais qu’aucune proposition n’a été déposée à la fin du délai, le syndic nommé pour administrer la faillite de la société débitrice peut occuper les lieux loués sans payer de loyer, et ce, jusqu’à la première assemblée des créanciers. Suivant cette première assemblée des créanciers, le syndic pourrait être tenu responsable du paiement du loyer, étant donné qu’il est placé dans la même position que le locataire qui a failli. Il a les mêmes droits et obligations.  

Dans ce contexte de faillite, le bailleur pourrait également décider de résilier le bail, pour cause de faillite du locataire, si une clause du bail lui accorde cette faculté. Ces clauses ont déjà été reconnues valides par les tribunaux québécois. 

La consultation d’un conseiller juridique permettra aux bailleurs aux prises avec un locataire insolvable ou failli de soupeser les différentes options s’offrant à lui.

Par Mathieu Tremblay