La pandémie de la COVID-19 et ses impacts sur la pratique notariale
Vous déménagez prochainement et vous êtes dans l’incertitude quant à la conclusion de l’achat ou de la vente de votre maison ? Vous en êtes à la deuxième phase de construction de votre dernier projet immobilier et vous vous demandez si vous pourrez signer l’hypothèque chez le notaire? Avec le récent point de presse du premier ministre Legault, les communications de la Chambre des notaires (la « Chambre ») et les articles des différents journaux apparus au cours des derniers jours, il peut sembler difficile d’y voir clair.
Le 24 mars dernier, les notaires et les avocats en pratique privée ont été ajoutés à la liste des « services essentiels » édictée par le gouvernement. Les impacts de la situation actuelle sur l’exercice de leur profession par les notaires, bien que difficiles à mesurer, demeurent tout de même bien réels.
La fermeture des études de notaires
Bien que les notaires soient désormais inclus à la liste des services essentiels et qu’il leur est par conséquent possible de garder leurs études ouvertes, le contraire n’est toutefois pas interdit. En effet, un notaire désirant mettre la clé sous sa porte pour les prochaines semaines est en droit de le faire puisque les mesures reliées à l’urgence sanitaire continuent de s’appliquer aux notaires, lesquels peuvent décider de fermer leur étude afin d’assurer leur protection, celle de leur famille, de leur personnel et de leurs clients. Il leur revient alors le choix de continuer ou non leurs dossiers, indépendamment du nombre ou de l’urgence de ceux-ci.
La décision de fermer une étude implique néanmoins la prise de mesures adéquates relatives au transfert de tout dossier en cours à un collègue notaire qui se chargera de le compléter. Il est important de communiquer avec votre notaire afin de confirmer s’il continue la gestion de votre dossier, et dans le cas contraire, à quel notaire il pourrait vous recommander.
Mesures imposées par la Chambre
Qui dit état d’urgence sanitaire dit nécessairement mesures à prendre. Les notaires dont les bureaux demeurent ouverts sont fortement invités à se conformer aux nouvelles mesures édictées par la Chambre dans un récent communiqué envoyé à ses membres. Ainsi, les notaires sont appelés à limiter l’accès à leurs bureaux pour leurs clients, ce qui signifie qu’un notaire peut refuser de rencontrer un client dont le rendez-vous n’est pas jugé urgent, ou peut par ailleurs demander aux vendeurs et aux acheteurs de se présenter à différents moments pour la signature de leur acte de vente, afin de respecter la distanciation sociale.
À cet effet, il est possible pour un acheteur de signer son hypothèque et l’acte de vente au même moment, afin d’éliminer le plus de contact possible. Le vendeur ne pourra toutefois signer que lorsque l’hypothèque de l’acheteur sera publiée et que les fonds seront irrévocablement dans le compte en fidéicommis du notaire.
Il est également plus que probable que l’on pose aux clients une série de questions permettant d’évaluer la situation d’urgence pour la prise d’un rendez-vous, incluant notamment les questions liées aux derniers voyages effectués et à l’état de santé du client, le tout afin d’assurer la protection de tous.
Des solutions numériques à la distanciation sociale ?
Face à la situation actuelle exceptionnelle et la nécessité pour certains d’avoir recours aux services d’un notaire, la ministre de la Santé et des Services sociaux a autorisé les notaires à clore à distance un acte notarié grâce à un support technologique, en date du 27 mars 2020 [1]. Ce changement permet aux notaires qui le désirent de procéder à la signature d’actes notariés sans avoir à rencontrer physiquement les parties.
Cette nouvelle façon de procéder est entrée en vigueur le 1er avril 2020, et prévoit notamment que le notaire et les parties à l’acte doivent tous se voir et voir l’acte à être signé. Ce décret a permis à la Chambre d’implanter de nouvelles mesures et consignes relatives à la signature à distance de tout acte reçu par un notaire. Elles prévoient entre autres que la signature doit se faire par vidéoconférence afin de permettre au notaire de vérifier l’identité des parties et de voir les parties apposer leur signature électronique sur l’acte. Cette signature se fait au moyen d’un lien envoyé aux parties par courriel ainsi que d’un code envoyé par message texte.
Il est toutefois à noter que tout comme l’ouverture et la fermeture de bureaux de notaires, cette alternative demeure un choix laissé à l’entière discrétion des notaires et son utilisation pourrait par ailleurs dépendre du niveau d’urgence de la situation des parties visées. On peut par exemple penser à une personne souhaitant rédiger son testament et dont la santé est précaire.
Deux autres questions semblent présentement se poser lorsque l’on fait une transaction immobilière avec un notaire : peut-on se retirer d’une offre d’achat en invoquant la pandémie de la COVID-19? La situation actuelle constitue-t-elle une force majeure permettant d’annuler la vente d’une propriété ou la signature d’un financement? Je vous invite à consulter l’article de ma collègue Catherine Demers intitulé « Pandémie de la COVID-19 : assimilable à un cas de force majeure ? » ainsi que les consignes émises par l’OACIQ à ce sujet [2].
[1] Arrêté 2020-010, Loi sur la santé publique, chapitre S-2.2.
[2] https://www.oaciq.com/fr/articles/covid-19-et-vos-transactions-immobilieres-ce-que-vous-devez-savoir