Le financement immobilier dans un contexte post-COVID-19

Toutes les institutions financières et prêteurs privés qui offrent des financements immobiliers sont actuellement affairés à s’occuper du report de paiement et d’autres arrangements relatifs aux prêts en cours. La plupart des prêteurs ont pris position à ce sujet et dans le cas de projets immobiliers et d’emprunteurs qui allaient bien avant la crise, ces prêteurs ont généralement offert des solutions qui visent à donner un coup de main à ces emprunteurs et à leurs projets.

La question sur toutes les lèvres est : comment les prêteurs vont-ils maintenant évaluer les nouveaux dossiers de financement? Est-ce que cela va vraiment changer? Où cela risque-t-il de changer? L’incertitude quant aux effets à court, moyen et long terme de cette crise sur l’immobilier et plus particulièrement sur les nouveaux projets immobiliers, amène son lot de questions.

Ce qui apparaît certain est que les promoteurs immobiliers ne feront pas face à une crise de liquidités de la part des prêteurs, comme ce fut le cas lors de la dernière crise en 2008. La situation sera toute autre, grâce entre autres au fait que les banques ne seront pas affectées directement par la crise et grâce à l’intervention des agences gouvernementales qui achètent des prêts pour offrir en retour des liquidités supplémentaires aux banques. Le risque n’en serait pas un de liquidités, mais plutôt de resserrement, à des degrés variables, des conditions de crédit. Mais est-ce que l’effet sera le même?

Il nous apparaît clair que les prêteurs deviendront beaucoup plus sélectifs et vont peut-être vouloir passer leur tour sur les projets plus risqués ou moins conventionnels, du moins à court terme. Les promoteurs présentant des projets plus risqués ou moins bien ficelés devront probablement se tourner vers des prêteurs alternatifs ou sinon renoncer à leurs projets.

Pour les promoteurs qui ont une bonne réputation et qui ont fait leurs preuves, il est envisageable que la situation change très peu, sinon que les prêteurs voudront maintenant se séparer le risque davantage, en syndiquant plus souvent leurs prêts. Depuis un certain temps, nous avons vu l’inverse se produire alors les banques ne voulaient pas vraiment syndiquer leurs prêts, sauf s’il s’agissait de mégas projets. Dorénavant, on risque de voir des prêts à la hauteur de 50 millions être plus souvent syndiqués qu’auparavant, ce qui occasionnera un coût supplémentaire pour l’emprunteur.

Qu’adviendra-t-il du financement d’immeubles à revenus?

Il est envisageable que les prêteurs analysent avec plus de circonspection les rapports d’évaluation qui leur seront remis pour soutenir la demande de crédit. Est-ce que le ratio prêt/valeur prendra moins d’importance que le ratio de couverture de la dette? Il est fort possible que ce soit le cas, surtout à court terme, et ce, tant que la situation ne se sera pas stabilisée. Aussi, il est fort à parier que les immeubles à revenus résidentiels seront moins affectés que les immeubles à revenus commerciaux. Surtout les hôtels et les centres d’achat.

Il est clair que nous vivrons une certaine période d’incertitude et d’ajustement dans les prochains mois, mais puisque les taux d’intérêt demeurent très attrayants cela risque de motiver les promoteurs immobiliers à poursuivre la réalisation de nouveaux projets. Les prêteurs semblent tous s’entendre sur une prémisse, soit que le marché immobilier était et demeurera toujours bon et que les prêteurs voudront continuer à soutenir leurs bons clients.

Par Nicolas Beaulieu