Le monde est actuellement touché par une suspension d’activités dans la quasi-totalité des secteurs. Au Québec, cette situation implique également l’arrêt des chantiers de construction, mais à compter du 20 avril certains chantiers résidentiels pourront reprendre leurs activités afin d’éviter une crise du logement.

En plus de la reprise partielle, plusieurs entrepreneurs généraux seront confrontés à des problèmes d’approvisionnement, car leurs fournisseurs de matériaux ont suspendu ou ralenti leur production. Cette situation aura d’importantes répercussions sur la chaîne d’approvisionnement des chantiers au Québec.

Il deviendra donc important pour les entrepreneurs d’anticiper les retards dans les délais de livraison des matériaux, voire l’impossibilité de les obtenir. Entre-temps, certains fournisseurs se trouveront possiblement dans une situation d’insolvabilité ou incapables de produire les biens recherchés. Malgré ces obstacles, les promoteurs immobiliers devront réaliser leurs projets immobiliers en respectant les délais auxquels ils se sont engagés envers leurs acheteurs.

Invoquer la force majeure pour une pénurie de matériaux?

Si la réalisation d’un projet par un entrepreneur général devait être retardée, il sera placé dans une situation de défaut d’exécuter son obligation contractuelle envers le promoteur immobilier. Or, si le retard de l’entrepreneur général causait un préjudice au promoteur, il pourrait exonérer sa responsabilité en prouvant que le préjudice résulte d’une force majeure. Pour connaître la qualification d’une force majeure, nous vous invitons à consulter notre article qui traite de cette situation.

Le concept même de force majeure prendra toute son importance en lien avec la chaîne d’approvisionnement puis que l’entrepreneur général devrait pouvoir démontrer que la situation qui affecte l’exécution de ses obligations envers le promoteur était imprévisible et irrésistible. Cet événement doit ainsi avoir pour effet de placer l’entrepreneur général dans une situation impossible à prévoir lors de la signature du contrat de construction, être inévitable quant à sa survenance et représenter un événement qui empêche l’exécution par quiconque et non seulement par l’entrepreneur général.

L’existence de la pandémie et le fait qu’elle pourrait représenter un événement de force majeure ne permettent pas de supposer qu’elle se qualifiera automatiquement de force majeure entre les parties visées. Les faits, le contrat et les particularités d’affaires seront à analyser.

Néanmoins, l’entrepreneur a tout de même l’obligation de minimiser les impacts d’une éventuelle pénurie de matériaux, en mettant tout en œuvre pour surmonter ses difficultés d’approvisionnement et tenter d’obtenir les matériaux requis d’un autre fournisseur, même si cela est à un coût supérieur. Ainsi, l’entrepreneur général ne peut justifier l’absence de solution par le fait que la solution possible est plus difficile ou plus onéreuse.

L’entrepreneur général doit donc faire preuve de proactivité dans la recherche de solutions afin que la chaîne d’approvisionnement d’un chantier de construction soit le moins affectée possible. Ainsi, dans la mesure où les efforts nécessaires ont été déployés, on peut supposer que l’un des critères de force majeure sera rencontré.

Que faire des coûts additionnels pouvant être engendrés par le recours à des alternatives à la chaîne d’approvisionnement touchée?

Dans le contexte d’un contrat de construction à forfait selon plans et devis, l’entrepreneur général devra assumer les coûts additionnels encourus pour les matériaux alternatifs, sous réserve de toutes demandes additionnelles ou «extras» placées par le promoteur. L’usage de matériaux alternatifs a une influence directe sur les coûts, puisque ce type de contrat prévoit que l’entrepreneur général s’engage à exécuter l’ouvrage en retour d’une rémunération fixe, quel que soit le coût encouru. Le prix convenu reflète habituellement un surplus puisque l’entrepreneur général prévoit la possibilité d’imprévus.

Quelles sont les conséquences sur un contrat à prix coûtant majoré?

Ce type de contrat implique habituellement que l’entrepreneur général s’engage à exécuter l’ouvrage et à présenter les factures au promoteur immobilier qui les rembourse, en plus d’une rémunération additionnelle remise sous forme de montant forfaitaire, de pourcentage du coût ou de taux horaire. Dans ce contexte, le promoteur immobilier risque de devoir acquitter les frais additionnels reliés à des matériaux de remplacement. Cela dit, la rémunération de l’entrepreneur général, qui inclut souvent un coût d’administration et des frais fixes, ne pourra fort probablement pas être modifiée si le chantier de construction se prolongeait.

Qu’en est-il pour un gérant de construction?

Ce type de prestation de services a gagné en popularité au cours des dernières années et doit être analysé différemment des services d’un entrepreneur général. Il faut d’abord prendre connaissance du type de services rendus par le gérant de construction. S’agit-il seulement de services ou est-il également responsable de l’exécution de l’ouvrage? Est-ce que la rémunération qui a été établie prévoit un prix coûtant majoré, un taux horaire ou un forfait? Certains contrats peuvent prévoir plusieurs modes de rémunération pour un même projet. Dans tous les cas, le contrat de gérance ne représente pas un contrat de type « clé en main ».

Dans ce cas, comme dans les autres, le retard ou l’impossibilité de recevoir certains matériaux ou fournitures sur le chantier pourrait également entraîner des retards dans la livraison du projet. Or, l’entrepreneur général ne pourra systématiquement alléguer la force majeure pour justifier ce retard dans la date de livraison, mais devra plutôt démontrer que le retard est directement imputable à une force majeure vécue par son fournisseur et qu’il a tout fait pour y remédier.

Les tribunaux ont déjà confirmé que l’acte d’un tiers ne constituait pas un événement de force majeure, sauf s’il comporte les mêmes caractéristiques et que toutes les précautions ont été prises pour respecter les obligations. Une faute contractuelle de l’entrepreneur ou de son fournisseur n’est donc pas automatiquement opposable au promoteur immobilier pour justifier un délai dans la livraison d’un projet.

L’entrepreneur général doit donc être diligent et tenir informé le promoteur immobilier des conséquences possibles de la situation sur la chaîne d’approvisionnement ainsi que sur l’échéancier et le budget du projet.

Par Audrey Robitaille