La Ville de Montréal se dote d’un droit de préemption pour l’acquisition d’immeubles aux fins de logement social

Le conseil d’agglomération de Montréal a adopté le Règlement déterminant le territoire sur lequel le droit de préemption peut être exercé et sur lequel des immeubles peuvent être ainsi acquis aux fins de logement social [1] le 26 mars dernier. Ce droit de préemption est issu des nouveaux pouvoirs qui ont été conférés à la Ville de Montréal en 2017, en vertu des articles 151.1 à 151.7 de l’annexe C de la Charte de la Ville de Montréal, métropole du Québec [2], et lui permettra d’acquérir certains immeubles en priorité sur tout autre acheteur. Depuis 2017, ce droit a été utilisé par la Ville pour des fins de parc régional [3], notamment.

Territoire concerné

Le Règlement concerne les immeubles qui pourraient être acquis par la Ville afin d’y développer du logement social. Le droit de préemption vise l’agglomération de Montréal et les 19 arrondissements de la Ville, mais également les villes de Baie-D’Urfé, de Beaconsfield, de Côte-Saint-Luc, de Dollard-Des-Ormeaux, de Dorval, de Hampstead, de Kirkland, de L’Île-Dorval, de Montréal-Est, de Montréal-Ouest, de Mont-Royal, de Pointe-Claire, de Sainte-Anne-de-Bellevue, de Senneville et de Westmount. Par ailleurs, seuls les immeubles de propriété privée peuvent être assujettis au droit de préemption.

Le conseil d’agglomération a identifié par résolution 196 lots qui doivent être assujettis au droit de préemption prévu par la Charte et le Règlement. Ils sont répartis ainsi :

Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce : 21 lots
Le Plateau-Mont-Royal : 34 lots
Le Sud-Ouest : 22 lots
Mercier-Hochelaga-Maisonneuve : 1 lot
PDUES (« Plan de développement urbain, économique et social ») Marconi-Alexandra, Atlantic, Beaumont, De Castelnau : 26 lots
Verdun : 15 lots
Ville-Marie : 68 lots
Villeray-St-Michel-Parc-Extension : 9 lots

Une seconde résolution sera adoptée en avril 2020 afin d’ajouter une autre série de lots supplémentaire. Soulignons que le conseil d’agglomération a délégué au comité exécutif de la Ville le pouvoir de se prévaloir du droit de préemption et d’acquérir un immeuble assujetti à un tel droit [4].

Comment la ville procédera-t-elle?

Avis d’assujettissement au Registre foncier

La Ville doit publier un avis au Registre foncier pour chacun des lots qui doit être assujetti au droit de préemption, en précisant pour quelles fins le lot concerné pourra être acquis. Elle doit également notifier le propriétaire de chacun des lots. Le droit de préemption est valide pour une durée de 10 ans suivant la publication de l’avis au Registre foncier.

Avis d’intention du propriétaire visé

Dans l’éventualité où un propriétaire d’un immeuble assujetti accepte une offre d’achat d’un tiers, ce propriétaire doit transmettre à la Ville un avis d’intention d’aliéner ledit immeuble, par courrier ou par voie électronique au moyen d’un formulaire prévu à cet effet.

Le propriétaire doit, dans les 15 jours après la notification de son avis, faire parvenir à la Ville une copie des documents suivants :

offre d’achat
bail ou entente d’occupation de l’immeuble
contrat de courtage immobilier
étude environnementale
rapport d’évaluation de l’immeuble
autres études ou documents utilisés dans le cadre de l’offre d’achat
rapport établissant la valeur monétaire de la contrepartie non monétaire prévue à l’offre d’achat, le cas échéant

Il est important de souligner qu’il n’est pas requis de notifier la Ville dans le cas d’une vente au bénéfice d’une personne qui lui est liée, au sens de la Loi sur les impôts [5].

Exercice par la Ville du droit de préemption

Suite à la réception de l’avis du propriétaire, la Ville aura 60 jours pour (i) envoyer un avis d’exercice au propriétaire et signifier qu’elle désire exercer son droit de préemption, et (ii) acquérir l’immeuble au prix et aux conditions qui y sont énoncés, sous réserve de toute modification convenue ultérieurement avec le propriétaire. Durant cette période, la Ville pourra demander au propriétaire tout renseignement additionnel lui permettant d’apprécier l’état de l’immeuble. Elle peut également avoir accès à la propriété pourvu qu’elle transmette un préavis de 48 heures à cet effet.

Dans l’éventualité où la Ville informe le propriétaire qu’elle n’exercera pas son droit de préemption ou si elle ne transmet pas son Avis d’exercice dans le délai de 60 jours, elle sera alors réputée avoir renoncé à son droit de préemption et celui-ci ne pourra plus être exercé. De même, la Ville devra par la suite faire radier l’avis d’assujettissement au Registre foncier.

Lorsque la Ville se prévaudra de son droit de préemption, elle sera tenue d’acquitter le prix de l’immeuble dans les 60 jours suivant la notification de son Avis d’exercice. Advenant qu’elle ne puisse verser la somme au propriétaire, elle pourra la déposer au greffe de la Cour supérieure pour le compte du propriétaire. La Ville devra également dédommager la personne qui envisageait d’acquérir l’immeuble pour les dépenses raisonnables qu’elle aura encourues dans le cadre de la négociation du prix et des conditions de l’aliénation projetée.

Dans l’alternative où il serait impossible pour la Ville de conclure un contrat notarié avec le propriétaire (par exemple, si le propriétaire refusait de collaborer), la Ville deviendrait propriétaire de l’immeuble par l’inscription d’un avis de transfert de propriété au Registre foncier. Cet avis contiendrait la description de l’immeuble, le prix et les conditions de son acquisition ainsi que la date à laquelle la Ville souhaiterait prendre possession de l’immeuble.

En raison de la surchauffe dans les prix des propriétés immobilières constatée sur le territoire de l’agglomération montréalaise, le droit de préemption risque de susciter des questionnements au cours des prochaines années, notamment quant à son application et aux moyens financiers dont dispose la Ville pour acquérir de telles propriétés.

Afin de bonifier l’offre de logement social dans l’agglomération de Montréal, la Ville a manifesté son désir d’utiliser le droit de préemption comme outil additionnel. Cet outil s’ajoutera au Règlement visant à améliorer l’offre en matière de logement social, abordable et familial, qui est toujours à l’étude.

Par Émilie Therrien

[1] Règlement RCG 20-012

[2] RLRQ, c C-11.4

[3] Règlement déterminant les territoires des parcs sur lesquels le droit de préemption peut être exercé et sur lesquels des immeubles peuvent être ainsi acquis aux fins de parc régional, RCG 18-034

[4] Règlement intérieur du conseil d’agglomération sur la délégation de pouvoirs du conseil d’agglomération au comité exécutif relatif à l’exercice du droit de préemption aux fins de logement social, RCG 20-013

[5] RLRQ, c I-3