Le logement abordable est aujourd’hui un enjeu dans de nombreuses grandes villes du monde et a fait l’objet de plusieurs réglementations, car il a été constaté qu’il était peu accessible à sa clientèle cible. La Ville de Montréal n’y échappe pas. Selon les rapports consultés, il y avait, avant la pandémie, près de 155 000 ménages locataires sous le seuil de faible revenu consacrant 30 % ou plus de leur revenu à se loger.

Après avoir déposé un premier projet de règlement visant le logement social et abordable, et suite aux différentes consultations tenues en regard de ce projet de règlement, la Ville de Montréal a déposé, ce 9 novembre dernier, une version révisée de son projet de « Règlement visant à améliorer l’offre en matière de logement social, abordable et familial ».

Objectifs du Règlement

Quels sont les objectifs que veut se donner la Ville de Montréal?

En quelques mots :

  • assurer la création et le maintien de quartiers pouvant accueillir une diversité de besoins résidentiels;
  • favoriser une offre résidentielle équilibrée et de qualité sur l’ensemble du territoire; et
  • répondre aux ménages à faible revenu et à ceux présentant des besoins particuliers de logement non comblés par le marché.

Le Règlement s’applique à qui et à quoi

Le Règlement s’applique à tous les projets résidentiels de plus de 450 m2 (environ 5 logements ou plus), pourvu qu’ils ajoutent de nouvelles habitations.

Toutes les exigences du Règlement sont basées sur des projets résidentiels, c.-à-d. les logements bâtis sur un même emplacement. Au sens du Règlement, le terme « emplacement » signifie :

« un ensemble formé d’un ou de plusieurs lots qui répond aux conditions suivantes :

  • a fait l’objet d’une même résolution d’un conseil d’arrondissement visant à autoriser un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble ou d’un même règlement visant à autoriser un projet en vertu du paragraphe 3° du premier alinéa de l’article 89 de la Charte de la Ville de Montréal, métropole du Québec (RLRQ, chapitre C-11.4);
  • est composé de lots qui sont contigus ou qui le seraient s’ils n’étaient pas séparés par une voie de circulation, incluant une ruelle, et qui appartiennent, en tout ou en partie, à un même propriétaire ou à une personne liée à ce propriétaire ou sont acquis par ces personnes à l’intérieur d’une période de 2 ans à partir de la conclusion de l’entente exigée à l’article 4 du présent règlement. »

Entente-cadre

Si le projet résidentiel comporte plusieurs bâtiments, chaque bâtiment fera l’objet d’un permis de construction distinct et une entente-cadre sera exécutée pour l’ensemble du projet avant la délivrance du permis pour la première phase et demeurera en vigueur pour l’entièreté du projet.

Conditions pour obtenir un permis de construction pour ces projets

Pour obtenir un permis de construction, il est nécessaire de conclure une entente sur l’offre de logement avec la Ville de Montréal.

Le Règlement s’applique aux demandes de permis pour la construction d’habitations, c’est-à-dire aux projets qui se traduisent par l’ajout de logements. Ainsi, un permis concernant la transformation d’un immeuble commercial en appartements est visé par le Règlement; un permis de rénovation d’un immeuble, sans ajout de logement, ne l’est pas.

Non-application

En outre, le Règlement ne s’appliquera pas à :

  • un projet pour la réalisation d’une résidence pour étudiants qui appartient à une université, un CÉGEP ou toute autre institution d’enseignement ou à un OBNL ou une coopérative;
  • un projet pour la réalisation exclusive de logements sociaux ou communautaires;
  • à un projet dont 80 % des logements sont réalisés dans le cadre d’un programme reconnu dans le volet abordable (p. ex : Accès Condos);
  • à un projet visant exclusivement la réalisation de logements locatifs et bénéficiant d’un programme de subvention (le loyer d’au moins 30 % des logements doit être maintenu à un montant équivalant à moins de 80 % du loyer médian du marché sur 20 ans).

Par ailleurs, les résidences de personnes âgées et les résidences d’étudiants sont exemptées des exigences en matière de logement familial.

Logement social

Exigences du Règlement

Les exigences en matière de logement social sont de 20 % pour tous les secteurs et pour tous les projets de plus de 450 m2.

Modes de contribution

Trois modes de contribution sont possibles : (i) cession d’un immeuble en faveur de la ville sous forme de terrain vacant ou projet clés en main ou (ii) contribution financière ou (iii) combinaison de ces deux modes.

Seuls les immeubles rencontrant l’une ou l’autre des conditions suivantes peuvent être cédés à la ville :

(i) un terrain vacant à usage résidentiel respectant les normes environnementales pour utilisation résidentielle, remblayé, compacté et nivelé; ce terrain doit équivaloir à 20 % de la taille du projet privé si le terrain est contigu au projet ou 22 % s’il ne l’est pas; dans ce dernier cas, il devra se situer dans un rayon de 2 km du projet; cependant, pour les projets au centre-ville; la norme de 20 % s’applique en tout temps et le terrain cédé peut se situer n’importe où à l’intérieur de ce secteur;

(ii) un terrain comprenant un projet social et communautaire clés en main (qui pourrait être un bâtiment neuf ou un bâtiment existant acheté et rénové dans le cadre d’un programme de logement social et communautaire); la superficie du bâtiment construit sur le terrain doit correspondre à 20 % du projet privé.

Logement abordable

Exigences du Règlement

En plus des exigences liées au logement social, le Règlement impose des exigences de 10 % ou 20 % en matière de logements abordables, selon les zones 1 et 2 identifiées à l’annexe B du Règlement.

En peu de mots, « logement abordable » signifiera que le prix du loyer ou le prix de la copropriété sera inférieur à celui du marché, de 10 % ou de 20 %, selon la zone. À titre d’exemple : un condo de 425 000 $ se vendra 340 000 $ dans la zone où le 20 % s’applique.

La Ville de Montréal ne voulant pas mettre en péril la viabilité des projets, elle a établi que le Règlement ne s’appliquera qu’aux projets situés dans certains secteurs où une modification du plan d’urbanisme a haussé la densité résidentielle.

Modes de contribution

La contribution peut se faire via (i) la réalisation de logements abordables pour propriétaires ou pour locataires ou par (ii) le biais d’une contribution financière (10 % en zone 1 et 20 % en zone 2).

Si la contribution se fait via la réalisation de logements abordables, le promoteur peut les construire (i) dans le cas de la zone 1, exclusivement sur l’emplacement même du projet privé ou sur un lot contigu ou (ii) dans le cas de la zone 2, sur l’emplacement même du projet privé ou dans un rayon de 2 km de celui-ci (et dans ce dernier cas, l’exigence passera de 20 % à 22 %).

Hors des zones de logements abordables, le Règlement ne prévoit aucune obligation de réaliser des logements abordables et seule une contribution financière de base est exigée pour les projets de 4 500 m2 et plus, et ne s’applique que sur la superficie au-delà de cette limite.

Logement familial

Le logement familial se définit comme une habitation, abordable ou au prix du marché comportant au moins trois chambres et d’une superficie suffisante pour une famille. Cette superficie est de 86 m2 dans les secteurs 1, 2 et 3 et de 96 m2 dans les autres secteurs de la ville.

Le Règlement s’applique à tous les projets de 50 appartements et plus. La cible est de 20 %, sauf dans le secteur 1 où elle est de 15 %, et se répartit sur le logement social, abordable et les autres habitations.

Deux promoteurs peuvent s’entendre dans le cas où ils développent chacun un projet dans un rayon de 2 km l’un de l’autre ou, dans le secteur 1, leurs deux projets dans ce même secteur, pour que l’un réalise les exigences imposées à l’autre.

Entrée en vigueur du Règlement

Le Règlement entrera en vigueur le 1er avril 2021.

Mesures transitoires

D’ici la mise en vigueur du Règlement, la Stratégie d’inclusion continue de s’appliquer.

Projets pour lesquels des engagements d’inclusion ont été pris avant le 17 juin 2019

Ces projets seront exemptés de l’application du nouveau Règlement et continueront d’être liés par les engagements d’inclusion signés visant le logement social.

Projets pour lesquels des engagements d’inclusion ont été pris entre le 17 juin 2019 et la mise en vigueur du Règlement

Ces projets devront au moins satisfaire aux obligations en matière de logements abordables dans les nouveaux projets résidentiels, respecter ses modalités et faire l’objet d’une acceptation écrite.

Réserves

Le présent texte ne se veut qu’un sommaire du Règlement. Nous vous invitons à consulter le Règlement lui-même. Nous pouvons également vous aider dans l’interprétation de ce Règlement ou son application.

Par Jean Proulx