L’importance du respect par le promoteur de la superficie habitable et de l’emplacement d’espaces communs mentionnés au contrat préliminaire de vente d’une unité de copropriété
La signature du contrat préliminaire par l’acheteur et le promoteur représente la première étape menant à la vente d’une unité détenue en copropriété. Il s’agit essentiellement d’un contrat par lequel l’acheteur s’engage à acheter et le promoteur s’engage à vendre la propriété convoitée, et ce, aux conditions qui y sont prévues.
Bien que la construction d’un projet résidentiel en copropriété puisse comporter certains aléas, le respect des conditions prévues au contrat préliminaire est primordial. En effet, le fait par un promoteur de livrer une unité de copropriété avec une superficie habitable ou une hauteur de plafond moindre que celle annoncée, ou encore de modifier l’emplacement d’installations communes suite à la conclusion du contrat préliminaire, pourrait l’exposer à divers recours judiciaires entrepris par des acheteurs mécontents.
En effet, le Code civil du Québec prévoit que « toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés »[1]. Plus particulièrement en ce qui concerne la notion de superficie, le Code civil du Québec prévoit que « lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu’il est dans l’impossibilité de le faire, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause un préjudice sérieux, la résolution de la vente »[2].
S’appuyant sur ces dispositions, la Cour supérieure, dans l’affaire Duval c. Habitats District Griffin Îlot 10 inc.[3], a condamné le promoteur à verser à l’acheteur la somme de 73 000,00 $, à titre de diminution du prix de vente, après que ce dernier eut découvert que la superficie nette de son unité de copropriété était moindre (d’environ 12%) que celle indiquée au contrat préliminaire. La Cour d’appel a récemment confirmé ce jugement, ajoutant que l’acheteur n’avait pas renoncé tacitement à ses droits et recours en signant l’acte de vente.
Dans l’affaire 6169970 Canada inc. c. Lesage[4], la Cour d’appel a réitéré l’importance pour les promoteurs d’ensembles de copropriété de respecter, à l’égard des acheteurs, les modalités des plans annoncés. Dans cette cause, la Cour a confirmé le jugement de première instance qui avait condamné le promoteur à rembourser les dépôts versés par l’acheteur au montant total de 84 845,64 $. Ce dernier avait refusé de conclure la vente après avoir appris que des commodités, telle qu’une salle d’entrainement, ne seraient finalement pas construites dans son immeuble et que la hauteur des plafonds de son unité privative était moindre que celle annoncée au contrat préliminaire.
Finalement, dans l’affaire Labelle c. Liguori inc.[5], la Cour du Québec a condamné le promoteur à verser à la demanderesse la somme de 15 000,00 $ à titre d’indemnité pour perte de jouissance de son unité de copropriété. En effet, après la conclusion de la vente, la demanderesse a réalisé que des installations communes, à savoir le gymnase et la piscine de l’immeuble, avaient été construites en face de son unité, lui causant ainsi davantage de désagréments qu’anticipés. Considérant que l’emplacement de ces installations différait de ce qui avait été convenu sur les plans au moment de la réservation de l’unité de copropriété par la demanderesse, la Cour a jugé que le promoteur avait failli à ses obligations et devait réparer le préjudice subi par celle-ci.
Par Mathieu Tremblay
[1] 1458 al. 1 C.c.Q.;
[2] 1737 al. 1 C.c.Q;
[3] Duval c. Habitats District Griffin Îlot 10 inc., 2018 QCCS 4703;
[4] 6169970 Canada inc. c. Lesage, 2019 QCCA 1867;
[5] Labelle c. Liguori inc., 2016 QCCQ 9244.