LA DÉCHÉANCE DES CLAUSES RÉSOLUTOIRES DANS LES CONTRATS DE VENTE IMMOBILIÈRE
Le droit résolutoire est une garantie commune dans le cadre de balance de prix de vente lors d’une acquisition. Il est également souvent utilisé afin de garantir une obligation non monétaire prise par l’acheteur. Ce droit est consenti au vendeur et lui confère le droit de demander la résolution de la vente immobilière dans l’éventualité où l’acheteur est en défaut d’exécuter l’une de ses obligations.[1]
Si un tel droit est conféré à même l’acte de vente le vendeur aura un délai de cinq (5) ans suivant la vente pour exercer ce droit de résolution.[2] Puisque ce délai est d’ordre public, l’acheteur ne peut pas renoncer à son bénéfice de la déchéance du terme au profit du vendeur.[3]
Ce délai ne peut être ni interrompu ni suspendu puisqu’il ne s’agit pas d’un délai de prescription mais plutôt d’un délai de déchéance. En effet, bien que l’expression « délai de déchéance » ne se retrouve pas à même le libellé du Code civil du Québec, celui-ci ne permet pas l’interruption ou la suspension de ce délai de cinq ans et ce tel que confirmé par les tribunaux.[4]
À cet effet, le juge dans l’arrêt Roussel c. Créations Marcel Therrien inc., 2011 QCCA 496, ajoute que :
« Sur le plan pratique, il existe aussi des motifs impérieux pour considérer le délai de cinq ans imparti pour se prévaloir d’une clause résolutoire comme un délai de déchéance. La stabilité des transactions immobilières est sans aucun doute la raison pour laquelle un terme maximal est imposé. Or, la possibilité d’interrompre ce délai pourrait aisément anéantir les efforts du législateur en la matière. »
Enfin, la décision Québec (Procureur général) c. Mascouche (Ville de), 2012 QCCA 1099, citée dans plusieurs autres jurisprudences et articles de doctrine résume bien le champ d’application de l’article 1742 C.c.Q. ainsi que les propos mentionnés ci-dessus.
« La règle énoncée à l’article 1742 C.c.Q. s’applique donc, depuis le 1er janvier 1994, à l’exercice du droit conféré au vendeur par la clause résolutoire en cas de défaut par l’acheteur d’exécuter l’une ou l’autre de ses obligations. Or, ce droit doit être exercé dans un délai de cinq ans à compter de la vente, sous peine de déchéance. »
Il devient donc nécessaire d’analyser les obligations de l’acheteur qui sont garanties par le droit résolutoire afin que le vendeur soit assuré que le terme des obligations garanties soit inférieur à cette période statutaire de cinq (5) ans et, par ricochet, qu’il pourra exercer ses droits en cas de défaut
Par Audrey Robitaille et Marie-Laurence La Roche
[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, article 1742.; Québec (Procureur général) c. Mascouche (Ville de), 2012 QCCA 1099
[2] Id.
[3] KARIM, V., Les obligations, vol. 2, 5e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2020, p. 807.
[4] Roussel c. Créations Marcel Therrien inc., 2011 QCCA 496.