LES OBLIGATIONS EN MATIÈRE ENVIRONNEMENTALE LORS D’UN CHANGEMENT D’UTILISATION D’UN TERRAIN
L’acquisition prudente d’un immeuble ou d’un terrain nécessite que soient complétées certaines étapes importantes, telle que la vérification diligente de l’immeuble, incluant les titres de propriété, les baux et autres contrats relatifs à l’immeuble.
Un élément important de cette vérification, particulièrement dans le cas de transactions visant un immeuble commercial ou industriel, est l’évaluation environnementale du terrain. Dans les cas où l’immeuble faisant l’objet de la vente est utilisé à des fins commerciales ou industrielles, et que l’acheteur éventuel désire changer la catégorie d’usage visée, cette évaluation environnementale du terrain ou de l’immeuble pourrait alors devenir plus qu’une simple option.
En effet, la Loi sur la qualité de l’environnement (« LQE ») prévoit que :
Quiconque projette de changer l’utilisation d’un terrain où s’est exercée une activité industrielle ou commerciale appartenant à l’une des catégories désignées par règlement du gouvernement est tenu, préalablement, de procéder à une étude de caractérisation du terrain, sauf s’il dispose déjà d’une telle étude et d’une attestation d’un expert visé à l’article 31.65 établissant que cette étude satisfait aux exigences du guide élaboré par le ministre en vertu de l’article 31.66 et que son contenu est toujours d’actualité.
[…]
Constitue un changement d’utilisation d’un terrain au sens du présent article le fait d’y exercer une activité différente de celle qui était exercée antérieurement, qu’il s’agisse d’une nouvelle activité industrielle ou commerciale appartenant à l’une des catégories désignées par règlement du gouvernement ou de toute autre activité, notamment de nature industrielle, commerciale, institutionnelle, agricole ou résidentielle[1].
On peut par exemple penser au promoteur qui acquiert un terrain sur lequel y était exploitée une station-service pour en faire un projet de développement immobilier résidentiel ou encore au futur locataire qui veut louer une partie d’un immeuble pour y exercer des activités commerciales ou industrielles autres que celles qui y étaient auparavant exercées. La personne ou l’entité qui désire procéder à un tel changement d’utilisation devra préalablement obtenir une étude de caractérisation du terrain, si ladite utilisation commerciale ou industrielle se retrouve dans la liste des utilisations prévue au Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (le « Règlement ») [2].
Une fois l’étude complétée, celle-ci devra être envoyée au Ministre du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs (le « Ministre ») accompagné d’une attestation d’un expert habilité à délivrer une telle attestation[3]. Si c’est le locataire ou le futur acquéreur qui a demandé cette étude, elle devra également être remise au propriétaire de l’immeuble.
Dans le cas où l’étude de caractérisation dévoile la présence de contaminants dont la concentration excède les valeurs limites réglementaires[4], un plan de réhabilitation du terrain devra être transmise au Ministre pour son approbation. Ce plan devra entre autres dénoncer les mesures devant être mises en œuvre pour protéger la qualité de l’environnement et éviter de porter atteinte à la vie, à la santé, à la sécurité, au bien-être ou au confort de l’être humain, aux écosystèmes, aux espèces vivantes ou aux biens ainsi que les mesures destinées à rendre l’utilisation projetée compatible avec l’état du terrain, inclure un calendrier d’exécution et, le cas échéant, un plan de démantèlement des installations présentes sur le terrain[5]. Ce n’est qu’une fois le plan approuvé par le Ministre que le changement d’utilisation pourra être effectué.
Une nuance est toutefois apportée à cette obligation d’obtenir l’étude de caractérisation dans le cas où, par exemple, le futur acheteur ou le locataire aurait au préalable requis du propriétaire du terrain une telle étude aux termes de l’offre d’achat ou du bail. S’il possède déjà cette étude, et qu’il obtient une attestation d’un expert à l’effet que l’étude satisfait aux exigences du Guide d’intervention – Protection des sols et réhabilitation des terrains contaminés et que son contenu est toujours d’actualité, une nouvelle étude de caractérisation ne sera pas requise. C’est pourquoi il est important pour le futur acquéreur de prendre en compte cette étude dans la rédaction d’une offre d’achat.
Pour conclure, il est important de souligner que le défaut de se conformer aux dispositions de la LQE relatives à l’obligation de procéder à l’étude de caractérisation du terrain et, le cas échéant, au plan de réhabilitation, peut entraîner des sanctions importantes, telles que des amendes et, dans les cas plus graves, des peines d’emprisonnement.
[1] Article 31.53 LQE
[2] Annexe III du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains (chapitre Q-2, r.37).
[3] La liste des experts habilités se retrouvent sur le site internet du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques: Experts habilités à délivrer des attestations (gouv.qc.ca).
[4] La liste des valeurs limites se retrouve à l’Annexe I et l’Annexe 2 du Règlement.
[5] Article 31.54 LQE