La Cour du Québec confirme la portée rétroactive de l’ancien article 1074.2 du Code civil du Québec.
Le 28 avril 2022, l’honorable Diane Quenneville de la Cour du Québec se prononçait sur l’application de la nouvelle mouture de l’article 1074.2 du Code civil du Québec.
L’affaire opposait un Syndicat des copropriétaires aux propriétaires d’une unité privative (Syndicat de copropriété Terrasses Le Bourget-1 c. Yassine 2022 QCCQ 2330), desquels il réclame le remboursement d’une franchise d’assurances.
Selon le Syndicat demandeur, les Défendeurs auraient failli d’entretenir adéquatement les systèmes de canalisations d’eau et d’égouts, ce qui engendré un dégât d’eau, le 14 janvier 2019, lequel aurait endommagé non seulement leur partie privative, mais également des parties communes de l’immeuble.
Il est important ici de préciser qu’au moment du sinistre, les Défendeurs louaient leur unité à des tiers.
Au soutien de sa prétention, le Demandeur produit une série de photos sur lesquelles il est possible de constater que l’armoire située sous l’évier de la cuisine est très endommagée.
Or, statuant que cette preuve est insuffisante pour conclure à la responsabilité des Défendeurs, la Cour fait la distinction entre l’ancien libellé de l’article 1074.2 du Code civil du Québec et le nouveau, adopté le 17 mars 2020, lequel établit une présomption contre le copropriétaire. Nous pouvons constater les différences en comparant les deux versions ci-dessous :
Ancienne version :
1074.2 Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparé le préjudice causé par sa faute.
Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.
Nouvelle version :
1074.2 Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci à un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.
Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.
Plus précisément, pour démontrer la responsabilité des Défendeurs, le Demandeur devait démontrer que ces derniers avaient eux-mêmes fait preuve de négligence, en étant avisé par leurs locataires de l’état vétuste des lieux, et en négligeant d’en aviser le Syndicat.
Par conséquent et selon la Cour, il n’existe aucune présomption de responsabilité des copropriétaires pour les préjudices causés par le fait ou la faute d’une autre personne ou de biens qu’il aurait sous sa garde et par conséquent, pour tout recours intenté pour un événement survenu avant le 17 mars 2020, la partie demanderesse devra prouver la faute directe du copropriétaire.