Allégement pour les promoteurs immobiliers : la Ville de Montréal modifie le Règlement 20-20-20
Le 19 mars dernier, la Ville de Montréal (la « Ville ») annonçait officiellement une modification du Règlement pour une métropole mixte, plus communément appelé Règlement « 20-20-20 » (le « Règlement »), dans le but d’alléger une partie des contraintes imposées aux promoteurs immobiliers. Cette décision fait suite aux critiques émises par l’opposition officielle et la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, soulignant que le Règlement n’a pas atteint son objectif de stimuler la construction de logements sociaux et abordables dans la ville, et qu’il pourrait même favoriser le développement de projets en dehors de la métropole. En réponse à ces préoccupations, la Ville a été contrainte de procéder à des ajustements au Règlement.
Un objectif louable : prendre des mesures pour assurer l’accès au logement abordable
En raison de l’importante problématique entourant l’accessibilité au logement abordable au fil des années, la Ville envisageait d’introduire une législation plus stricte pour encadrer l’offre de logements abordables. Elle s’engageait ainsi à préserver la diversité de ses quartiers et à garantir l’accès à un logement décent pour tous.
Effectivement, le Règlement prévoyait que toute personne entreprenant un projet qui implique l’ajout d’au moins un logement et dépassant une superficie résidentielle spécifiée devait conclure un accord avec la Ville pour contribuer à l’offre de logements sociaux, abordables et adaptés aux familles. Ces projets pouvaient inclure la construction d’un nouveau bâtiment, ou l’agrandissement ou la conversion d’un immeuble existant.
Les fonds amassés par la Ville devaient servir à la construction de logements sociaux et abordables. Selon les récentes informations disponibles, la contribution totale amassée par la Ville au 31 décembre 2023 était de 38,7 millions.
Nous vous référons d’ailleurs à notre article de bloG sur cette question qui a été rédigé en 2020 et qui peut être consulté ici.
Une réalité bien différente : ajustements temporaires par la Ville pour répondre aux problématiques
La Ville a rencontré peu de succès dans la conclusion d’accords avec des promoteurs pour l’intégration de logements sociaux dans leurs projets. La plupart ont choisi de verser des compensations financières, soit une pénalité, plutôt que d’inclure ces types de logements. De plus, un seul projet social a été construit à même les fonds amassés.
Ainsi, des ajustements temporaires ont été jugés nécessaires par la Ville. En vigueur jusqu’à fin 2026, ceux-ci comprennent des réductions des contributions financières des promoteurs et des exemptions pour les petits projets, dont :
- Augmentation du seuil de superficie résidentielle : Le Règlement fixe un seuil de 450 m² de superficie résidentielle ajoutée, équivalant à environ 5 logements. Cependant, jusqu’au 31 décembre 2026, ce seuil est temporairement relevé à 1800 m², soit environ 20 logements, afin de prendre en compte le contexte économique. Après cette période, le seuil d’assujettissement sera réduit à nouveau à 450 m².
- Inclusion des conversions vers le résidentiel : Le Règlement prévoit certaines exemptions, notamment pour les projets de logements sociaux ou abordables. De plus, jusqu’au 31 décembre 2026, toute conversion d’espaces de bureau en logements dans le secteur 1 du Règlement, qui correspond approximativement au centre-ville, sera également exemptée.
Conclusion
Cette annonce récente de la Ville met en lumière les défis complexes auxquels est confrontée la politique de logement, notamment la nécessité de concilier les objectifs de mixité sociale et de construction de logements abordables avec les réalités économiques et les préoccupations des promoteurs immobiliers.
Le fardeau financier des promoteurs est une réalité de marché très actuelle. Le développement a stagné dans les récentes années dans un contexte inflationniste, une pénurie de main-d’œuvre, des défis d’approvisionnement, des restrictions quant aux infrastructures municipales disponibles et des délais substantiels quant à l’octroi de permis.
Le droit immobilier étant en constant mouvement dans les dernières années, l’équipe de Gascon et associés se fera un plaisir de vous informer de tout développement subséquent et demeure disponible afin de vous accompagner.
Par Selma Adam, avocate